Ehitus maksumusehindamine I kt konspekt (1)

Loeng nr 1. Sissejuhatus 
 
1.1. Ajalooline areng ehitusmaksumuse määramisel 
 
Iidsetest aegadest on inimesed enne ehitamise alustamist vajanud teavet selle kohta, millised  kulusid  
ehitus endaga kaasa toob. 
 
Ehituse  maksumuse   prognoosimine   pole  sama,  mis  maksumuse   plaanimine ,  samuti  kui  ilma 
prognoosimist  ei  saa  nimetada  ilma  plaanimiseks.  Mõlemal juhul võib tegelik  olukord kujuneda väga 
erinevaks oodatust, seda täiesti sõltumatult prognoosijast. 
 
19. sajandi alguseni tehtud  prognoosid  rahuldasid inimeste vajadusi küllaltki hästi ja enamik tähtsatest 
ehitustest võeti ette kas lihtsalt heas usus edule või siis väga jõukad inimesed ehitasid oma lõbuks ning 
mõlemal  juhul  leiti  lõpuks  ka  vajalikud  vahendid,  ehitise  lõpetamiseks.  Ehitusprotsess  koosnes 
seejuures  paljudest  küllaltki  lihtsatest  ja  sõltumatutest  ning  suhteliselt  püsivate   kuludega  
tööoperatsioonidest. Vaatamata sellele tekkisid aga ka siin vead ehituse maksumuse hindamises. 
 
Esimene oluline suunamuutus 
 
Tööstusliku revolutsiooni järel muutus olukord ehituses aga eelkõige kolmel põhjusel : 
 
1)  Esiteks  olid  suurte  ehitusprojektide  kavandajad  üha  enam  huvitatud  kulude  arvutusest: 
tööstureid  huvitas  eelkõige  kasum,  riigitegelased  pidid  aga  andma  vastust  oma  tegevusest, 
ühistegevuse puhul olid aga need mõlemad põhjused ühendatud.  
 
2)  Teiseks muutusid  projektid  tehnoloogiliselt keerukamateks ja nüansi rohkemateks.  
 
3)  Kolmandaks oluliseks põhjuseks oli aga see, et sajandite jooksul väljakujunenud majanduselu ja 
ühiskonnakorraldus  muutus keerukamaks ning dünaamilisemaks.  
 
Uuest  olukorrast  tulenevate  nõudmistega  kohandumiseks  hakkas  aga  arenema  kulutuste  eelneva 
hindamise  süsteem,  et  kokkulepitud  hinna  alusel  anda  kogu  vastutus  projekti  tööde  täitmise  eest 
peatöövõtjale.  See  läbi  vabanesid  ehituse  omanik  ja   arhitekt   paljudest  korraldusprobleemidest  ja 
omanik  oli  kaitstud  täpselt   piiritletud   kohustusega  tasuda,  millega  ta  sidus  ennast  enne  tööde 
alustamist lepingu sõlmimisel. 
 
Üle  sajandi  funktsioneeris  see  süsteem  edukalt  ja  ta  on  ka  tänapäeval  laialt  kasutusel,  kuigi  on 
kadunud selle esialgne lihtsus. Siiski pani selline meetod ühe täiendava kohustuse arhitektile: lõpetada 
tööjoonised ja lahendada ehitusega seotud pisiküsimused enne hinna määramist. 
 
Hinnad kujunesid tavaliselt võistupakkumise teel.  Dokumendid  töö kohta saadeti  paljudele  töövõtjatele, kes 
esitasid pitseeritud ümbrikutes oma ettepanekud, mis avati arhitekti poolt eelnevalt  väljakuulutatud  päeval 
ja  kellaajal . Tavaliselt sai lepingu see firma, kelle poolt tehtud  pakkumus  oli madalaim. 
 
Pakkumuse   tegemiseks  oli  aga  ettevõtjal  vaja  arvutada projekti töömahud  ja  materjali vajadus.  Seda 
tehti jooniseid üle mõõtes ja kuna algandmed pakkumuse tegemiseks olid samad igale pakkujale, pidid 
ka kõik  arvutustulemused  olema samad, juhul kui vigu ei tehtud. Selline põhimõte polnud aga mõistlik. 
Oli  tekkinud  soodne  olukord  töömahtude  arvestaja  ameti  tekkimiseks,  kelle  ülesandeks  oli  koostada 
projekti  töömahtude   loend ,  arvutada  töömahukus  ja  materjalide  vajadus.  Oma  tasu  sai  ta  aga  juba 
eduka pakkumuse teinud pretendendilt. 
 
Kohe  tekkis  aga  uus  raskus.  Pakkumussüsteemi  edu  sõltus  võistluse  aususest  ja  alati  oli  oht,  et   pakkujad  
võisid   salaja   kokku  leppida  ülespuhutud   hinnas   ja  lisatulu  jaotamises.  Mures  olid  ka  arhitektid.  Juhul  kui 
töövõtjad  kasutasid mahtude arvestaja koostatud  arvutusi , võisid nad samaaegselt teha ka  mõningaid  
 
1 
arhitekti  seisukohalt  mittesoovitavaid  muudatusi.  Kiiresti  muutus  tavaliseks  see,  et  koos   jooniste   ja 
töökirjeldustega  koostas  arhitekt  ka  töömahtude  loendid  ise  selleks,  et  võtta  pakkujatelt  vajadus 
omavaheliseks kokkusaamiseks. Samas kehtis ikka põhimõte, et lepingu endale saanud edukas  pakkuja  
tasus  ka  arhitekti  poolt  määratud  mahtude  arvestajale  tema  töö  eest.  Mahtude  arvestajast  kujunes 
tunnustatud amet. 
 
Selline  pakkumiskorraldus  ehitusmaksumuse  määramisega  enne  tööde  alustamist  annab  tellijale  kindla 
eelarve  enne  tegelikke  ehituskulusid.  Pakkumuse  toimumise  ajaks  on  ta  aga  sidunud  ennast  juba  paljude 
kuludega, mida ei saa aga kunagi tagasi siis, kui selgus, et kulud ehitusele võivad olla liiga suured ja töid ei 
saa alustada. Arhitekt, projekti  konsultandid ja mahtude arvestaja on selleks ajaks lõpetanud põhilise osa 
oma tööst ja loodavad saada selle eest ka oma tasu vaatamata sellele, kas töid tegelikult ka alustatakse või 
mitte.  Ainukesed,  kes  oleksid  siiski  nõus  tasuta  töötama,  on   ehitajad ,  sest  neil  pole  veel  küllalt  andmeid 
sellest, et  tellija  ei suuda tasuda pakkumuses näidatud  summat . Ja  veel  – tellija on ilmselt ostnud ehituse 
jaoks  krundi  ja  ka  see  raha  on  nüüd   külmutatud .  Lisaks  sellele  on  ta  teinud   plaane ,  koos  kaasnevate 
kuludega, juba valmis ehitise kasutamiseks, millest nüüd samuti tuleb  loobuda . 
 
Teine  võimalus  oleks  ehitis  täielikult  ümber  projekteerida  kaasaegsemaks  ja  korraldada  uus 
pakkumine.  See  toob  aga  kaasa  täiendava   ajakulu   ja  ei  vabasta  tellijat  eelmise  nurjunud  projektiga 
seotud   kuludest .  Sellepärast  on  väga  tähtis,  et  veel  enne  seda,  kui  tellija  seob  ennast  liiga  suurte 
kuludega, annaksid ligikaudsed eelarved talle teavet sellest, kui palju võib ehitus maksma minna. 
 
Sellest  tulenevalt  tekib  soov  prognoosida  ehitusmaksumust  mingil  hetkel  enne  töömahtude  loendi 
lõpetamist või pakkumuse tegemist. See tegevus toob aga kaasa täiendavad kulud aga seda arvutust 
tuleb mõnikord teha ka selleks, et kontrollida ehitaja hinna mõistlikkust. Sest kui töövõtjal on kasutada 
töömahtude  loend,  siis  on  ka  loomulik,  et  tema   eelarvestaja   koostab  täpse  ja  põhjendatud  kulude 
eelarve just ehitaja huvidest lähtudes. 
 
Kuna tellija soovib nii aegsasti kui võimalik enne kui  ta on oma tegevuses läinud liiga kaugele, saada 
teavet eelseisvatest maksekohustustest, ja ka arhitekt soovib teada, kas tema projekt on teostatav, siis 
tuleb  koostada  nii  varakult  kui  võimalik  ligikaudne  eelarve,  isegi  kui  joonised  on  veel  eskiisideta  ja 
dokumentatsiooni on vähe või see puudub täiesti. 
 
Tavaliselt  koostas  arhitekt  sellise  eelarve  ise,  tegelikult  valmistas  talle  andmed  ette  aga  mahtude 
arvestaja,  sest  tal  olid  selleks  suuremad  kogemused  ja  võimalus  kasutada  maksumusteavet.  Kuigi 
selline korraldus polnud igapäevane, koostas mahtude arvestaja tihti oma arvutused arhitektile tasuta, 
sest just arhitekt soovitas tellijale ka head mahtude arvestajat. 
 
See soosis aga kulude eelarve, maksumusplaani ja kulude kontrolli süsteemi loomist. Traditsioonilised 
on üldistaval ühikhinnal põhinevad eelarved, kus eelarvemaksumuse saamiseks arvutatakse töömahud 
naturaalühikutes ja tulemus korrutatakse vastava ühikhinnaga. 
 
Sõltumata  sellest,  kui  põhjalikult  selline  eelarve  on  koostatud,  eeldades  suuri  kogemusi,  oskusi  ja 
otsustusvõimet, on sel ka oluline puudus: projekteerimise käigus tehtud eskiislahendusi pole võimalik 
seostada  täpsete tööjoonistega. Koostades töömahuloendit võib eelarvestajale tunduda, et hindamisel 
aluseks olevad tööjoonised sisaldavad midagi väga olulist ja tähtsamat kui see, mis sisaldus esialgses 
lahendis  ja  nende  alusel  koostatud  eelarves,  kuid  tal  pole  seda  võimalik  tõestada  ei  arhitektile  ega 
tellijale.  See  on  lihtsustatud  nägemus  töömahuloendist,  kus  põhikulud  grupeeritakse,  väiksemad 
kulusid aga ignoreeritakse ja arvestatakse koondhinnetes. 
 
Sellise  eelarvestamiskorralduse  puudused  on  aga  ilmsed.  Vajatakse  täiendavat  aega  ja  ka  kulud  on  liiga 
suured selleks, et neid arvutusi teha vaid „ heast tahtest“, mistõttu vajatakse ka täiendavat tasu. Samuti 
 
2 
peavad  joonised  olema  täielikult   lõpetatud   ja  kogu  ehitus  läbimõeldud:  ka  siis,  kui  ligikaudsed 
töömahud  annavad  oluliselt  erineva  kulude  summa  võrreldes  täpse  eelarvega,  pole  selle  vahe 
kujunemine  lihtsalt  jälgitav.  Pole  näha  ka  seda,  kas  mõni  ehitise  osa  on  projekteeritud  liiga 
ekstravagantselt  ja  seda  ei  saa  kuidagi  tõestada,  et  maksumust  vähendada  ökonoomsemaks.  Ainus, 
mida saab teha, on töökirjelduses kõrgekvaliteediliste ja suurte kuludega seotud materjalid  asendada  
madalama kvaliteediga materjalidega, kuigi need lahendused pole samaväärsed. Pealegi on sel etapil 
arhitekt juba vastu igasugustele suurtele ümberprojekteerimistele. 
 
Seetõttu reeglina ligikaudseid töömahtusid ei arvutata ja kui arhitekt  saadab  oma töö  pakkumisele, loodab 
ta  ikka   parimat .  Kui  aga  pakkumused  on  liiga  kõrged,  vähendatakse  maksumust  lihtsalt  seal,  kus  seda  on 
kõige mugavam ja lihtsam teha (s.t. ei tule muuta liiga palju jooniseid), mitte aga efektiivsem. 
 
Tulemuseks on ikkagi palju kasutut tööd ning ebarahuldav ja  tasakaalustamata projektlahendus. 
 
Teine oluline suunamuutus 
 
Teisele maailmasõjale järgnevatel aastatel on tegelikult olnud peaaegu võimatu teha korrektset üksikul 
ühikhinnal põhinevat eelarvestamist. Seda nii eeltoodud põhjusel, kuid ka seetõttu, et projekteerimise 
käigus  esitasid  tellijad  oma   täiendavaid   nõudmisi  ehitusmaksumusele.  Tulemusena  kujunes 
„konstruktiivelemendil  põhinev   eelarvestamine “,  mis  võimaldas  jälgida  idee  arengut  projekteerimise 
käigus  ja  lihtsustas  ka  kulude  ratsionaalset  jaotamist  erinevate  ehituskonstruktsioonide,  aga  ka 
viimistlus - ja eritööde tegijate vahel. See metoodika on valdavalt kasutusel ka tänapäeval. 
 
Kuigi  Eestis  on  kogusummal  põhinevad  ehituslepingud  igapäevane  nähtus,  kuna  tellijatel/hankijatel 
puuduvad  piisavad  teadmised  ehitusest,  neil  on  vähe  rahalisi  vahendeid,  tahetakse  maksimaalselt 
maandada  oma  riske  ning  võimalikult  kiiresti   ehitusprojekt   lõpuni  viia,  on  maailmas  aga  aja  jooksul 
vaid kogusummal põhinev ehituslepingute süsteem taanduma hakanud. 
 
Selleks on kaks põhjust: 
 
1)  Vaatamata sellele, et kasutusel olnud töömahtude loendid pidid teoreetiliselt olema koostatud 
lõplikult  väljakujundatud  projekti   ideekavandi   alusel,  kujunesid   nendest   vaid  hüpoteetilised 
mudelid, kuhu ehituse  käigus  tuli sisse  viia  lugematuid muudatusi.  Seetõttu polnud  töövõtjal 
võimalik  oma  töid  normaalselt  korraldada  ning  tal  tekkis  ka  võimalus  nõuda  hinda,  milline 
oluliselt erines esialgsest.  
 
2)  Teine  põhjus,  mis  on  oluliselt  seotud  ka  esimesega,  on  sotsiaalse,  majandusliku  ja  moraalse 
kliima muutumine, mistõttu töövõtjal oli võimatu määrata võistupakkumisel projektile kindlat 
hinda,  sest  see  sõltus  riskist.  Sellised  tegurid  nagu kõrge   inflatsioon , tootmise  ja  tehnoloogia  
kiire  areng,  seaduste  muutumine  ja  finantsiline   ebakindlus   näitavad  seda,  et  praegune 
ühiskond  on  väga  erinev  endisest  kogumaksumusele  aluse   pannud   ühiskonnast  ja  sellega 
kaasnevad paratamatult ka muutused juhtimises.  
 
Nendes  oludes  tulid  kasutusele  ehituskorralduse  alternatiivmeetodid,   kusjuures   mõnedes  neist  pole 
enam kohta formaalsetel töömahuloenditel, teistes aga pakkumushinnal. 
 
Mahtude  arvestajad,  kelle   tegelikud   oskused  ilmnesid  hinna  plaanimisel,  pandi  nüüd  tegutsema 
ehitusökonomistidena  selle  sõna  kõige  laiemas  tähenduses.  Nendest  on  saanud  tunnustatud   eksperdid  
ehituskulude  hindamisel  ja  nad  osalevad  paljudes  projektides,  kus  polegi  ette  nähtud  töömahtude  loendi 
koostamist.  Siiski  on  ehitushinna  plaanimisel  ja  kontrollil  selline  tähtsus,  et  paljud  arhitektid,   insenerid   ja 
ehitajad  vajavad  siin  oskusi  ning  mitmed  neist  spetsialiseeruvad  ümber  kas  eelarvestajateks  või 
maksumusplaanijateks,  kus  eelarvestajad  töötavad  töövõtja  huvides  ja  maksumusplaanijad  tellija/ hankija  
huvides. Arvutisüsteemide areng ja ka kasvav ehitamine välisriikides muudab 
 
3 
ehitusmaksumuse  üheks  projekteerimise  parameetriks  ja  koostisosaks,  mis  eksisteerib  koos 
projekteerimisega. 
 
Sellepärast vajab ehitusmaksumuse plaanija kaasajal lisaks oskusele määrata täpne pakkumushind ka 
kompetentsust  paljudes  muudes  küsimustes.  Ta  peab  töötama  koos  oma  tellijaga  investeerimisidee 
kujunemisest  (isegi  enne  investeeringute  põhjendamist)  kuni  ehitise  valmimiseni  ja  käikuandmiseni. 
See töö eeldab paindlikku ja oskuslikku  tegutsemist , sest samaaegselt vajab tellija teavet ka projektiga 
kaasnevatest  sotsiaal-majanduslikest  teguritest.  Pole  ühtegi  valmis  retsepti  ega  protseduuri,  mida 
saaks  selgeks  õppida  ja  kasutada  järele  mõtlemata:  see,  mida  on  vaja  teha,   selgub   alles  siis,  kui 
saadakse  aru  ülesandest  ja  selle  võimalikest  lahendusvariantidest.  Igaüks,  kes  saavutab  praktikas 
vastuvõetavaid tulemusi, on oma töös olnud edukas. 
 
Maksumusplaanija roll on tänapäeval äärmiselt tähtis: 
 
  Ta  peab  olema  valmis  selleks,  et  võtta  endale  täielik  sotsiaalne  vastutus  oma  soovituste  ja