Renoveerimistööde läbiviimise korraldus korteriühistus Papiniidu 35 (0)

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT
Korteriühistu juhi 160-õppetunnise koolituse
lõputöö
Renoveerimistööde läbiviimise korraldus korteriühistus Papiniidu 35
Ilona Gluhhova
pärnu 2006
Sisukord
Sissejuhatus 3
1.Majast 4
2.Korteriühistu juhtimine 5
3.Renoveerimistööd 6
3.1Elekter 6
3.2Vesi 7
3.3Küttesüsteem 8
3.4Kolme aasta jooksul tehtud tööd 9
Kokkuvõte 10
Kasutatud kirjandus 12
Lisad 13
SISSEJUHATUS
Kaesolevas lõputöös on tehtud ülevaade KÜ Papiniidu 35 tegevusest aastatest 2003-2005a. Kõige alguses sai tehtud tehnilised ülevaatused: elektripaigalduste kontroll ja hoone tehniline ülevaatus. Ülevaatuse eesmärk oli anda hoonele renoveerimis- ja rekonstrueerimistööde ratsionaalne planeerimine , ning tööde tehniliselt majanduslikult põhjendatud järjekorra määramiseks .
Nendel aastatel on KÜ tehtud palju rekonstrueerimistöid, kahtlemata oleks vaja teha palju rohkem, aga korjatud remondifondi rahast üksi ei jätku. Pangalaenu võtmiseks meie KÜ liikmed on enamuses kategooriliselt vastu.
1. MAJAST
1. Maja on projekteeritud 1986.a. Eesti Maaehitusprojekti Pärnu osakonnas , töö nr.8611708, ehitatud lp.156-013.13.86.3A-3B-4B järgi. Linna Valitsuse poolt antud loaga ja meie rahadega oli ehitatud kooperatiiv maja. Mille nimeks pandi „MERIKAKP“, selle pärast et ta seisab väga lähedal mere ääres. Pool maja sai valmis 1987.a. ja teine pool 1988.a.
2. Tegemist on 5- korruselise , 8 trepikojaga- sektsiooni elamuga, kus on 120 korterit .
millest: Ühetoalisi – 15, Kahetoalisi - 15, kolmetoalisi – 65, neljatoalisi – 25
2.1. Majas on kuus seksiooni ehitatud Tartu Elamuehituskombinaadi suurpaneelidest ja kaks nurgasektsioonid silikaattellistest. (Näidis Lisa nr.1)
Üldkasulikku elamispinda
7329,2 m2
Korterite köetav sisekubatuur
6858,7 m2
Elamispind
7295 m2
Hoone kubatuur
34 069 m3
3. Elamul on lamekatus, ilma lisa soojustuseta.
4. Elamu on ühendatud AS Pärnu Vesi vee ja kanalisatsiooni võrkudega, AS Pärnu Soojuse tsentraal kaugkütte-, AS Eesti Energia 0,4KV elektri-, AS Eelioon side-, STV ja internetivõrkudega.
4.1. Elamul on kolm soojasõlme, mis asuvad sektsioonides A; E; H
4.2. Elamus on loomulik ventilatsioon .
4.3. Sooja ja külma torud magistraaltorustik ja püstikud on terastorudest.
4.4. Elamu saab toite maakabliga ringtoitena alajaamast. Elamul on 2 kilbiruumi, mis asuvad blokkides C ( toide korpustele A, B, C ja D) j F ( toide korpustele E, F, G, ja H )
5. Elamus on kaks suurt saali nurga sektsioonides.
6. Majas on 315 elanikku, kuigi seda täpselt ei sa öelda, kuna paljud korterid välja üürinud üürnikud vahetuvad tihti.
2. KORTERIÜHISTU JUHTIMINE.
Esialgne KÜ Papiniidu 35 põhikiri on registreeritud 10.08.1998. aastal.
KÜ tegevust on juhtinud Üldkoosoleku poolt valitud juhatus (8 liikmeline) ning revisjonikomisjon (2 liikmeline). 8-liikmelise juhatuse valikuprintsiibiks on olnud korteriomanike kokkulepe, et iga trepikoda valib omale trepikoja vanema ning tema esindab seda trepikoda juhatuses. Selline süsteem on otstarbekas, aga mitte kõigis trepikojas leidub selliseid inimesi, kes soovivad olla juhatuses. Praegu meie juhatus on 6 liikmeline. Muutmiskanne on kinnitatud 10.02.2006.a.
21 detsember 2005. aastal üldkoosolekul on võetud vastu muudatustega ja täiendustega põhikiri.
KÜ kõrgemaiks juhtorganiks on üldkoosolek, kus omanikud saavad aktiivselt võtta osa oma maja elu reguleerivatest toimingutest. Tegelikult ei võta 1/3 omanikke süstemaatiliselt üldkoosolekutest osa ja on kõiges vastu, 1/3 on üsna ükskõiksed mis majas toimub, ja ainult 1/3 osaleb koosoleku töös. Sellepärast, me otsustasime, et muudame põhikirjas seda punkti, mis määrab koosolekust osavõtu arvu. Nüüdsest on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui kohal on 1/3 KÜ omanikke.
Juhatuse kui ka juhatuse esimehe volitused nüüd on kolm aasta.
Muutsime teksti punktis ühistu liikmelisuse kohta.
Vana tekstiga tekkis palju arusaamatusi, ja mõned KÜ liikmed arvasid et, kui neil ei meeldi midagi ühistus, siis nad ei peagi olema liikmed ja astuvad välja.
Ühistu liikmeteks on, ilma sellekohast avaldust esitamata, kõik Pärnus Papiniidu tn.35 asuva elamu korteriomanikud. Korteri võõrandamisel loetakse ühistu liikmeks vastuvõtmise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva.
2.1. Suhtlemine KÜ elanikuteega.
Majas igas treppikojas on teadistetahvel, kus on väljas esimehe-, raamatupidaja -, santehniku- ja elektriku kontakttelefonid, aruanded , kuulutused ja igasugused teated selle kohta, mis on toimunud majas ja mis hakkab toimuma.
Iga nädal esimees ja raamatupidaja võtavad vastu elanike kontoriruumis, mis asub keldri saalis. (neljapäev 18.00-19.00)
2.2.Suhtlemine KÜ võlgnikuteega.

• Kaks kuud me teeme hoiatusi üürikviitungil, et tuleb tasuda võlg , tasumata jätmisel paneme 0,07% viivist iga viivitatud kalendripäeva eest maksmata summalt.
  
• Kui see ei aita siis saadame tähitud kirja. (Näidis Lisa nr.2) Selline
  

pretensioon võla nõudes mõjub väga hästi. Meie majas ei ole ühtegi võlglast.
3 Renoveerimistööd
3.1. ELEKTER
24.11.2003 .a peale seda kui oli tehtud elektri paigalduste tehniline kontroll ja oli antud aruanne olulisemate puudumiste kõrvaldamiseks. Otsustati teha elektriseadmed majas korda.
Seda kohustus tuleb tõsiselt võtta, nii õnnetuste ohu, kui ka võimalike santsioonide puhul. Järelevalve Inspektsioon võib trahvida, kui ei ole kõik korda tehtud juriidilist isikud kuni 50 000 krooni ja üksikisikud kuni 18 000 krooni.
Kontrollimise käigus selgus, et tuleb väga palju elektrilisi seadmeid ümber teha ja välja vahetada. Alustasime koridori valgustusega. Kui enne meil põlesid lambid terve öö, igas treppikojas ja igal korrusel, siis nüüd on paigaldatut aegrelee lülitid, mis kustuvad peale 1,5-2 minutit. Vahetatud seinavalgustit( pirnid 40W).
Järgmisena võtsime ette keldri valgustuse. Rekonstrueerimis- käigus kontrolliti kõik keldriboksid. Tähtis oli see, et seal oleks ka ohutuskindel.
Kõik ju teavad millised „nupukad meistrid“ võivad olla omanikud, osa tõmbasid boksi omale isikliku elektrikaabli.
Kontrolli käigus on ka avastatud elektrivargusi( pahatahtlikud elanikud, kes on oma keldriboksis külmkappe kasutanud). Tegime neile ettepaneku maksta 30 krooni iga kuu üldelektri kasutamise eest, aga muidugi sellega nad ei olnud nõus ja lülitasid külmkapid välja. Nüüd treppikojavanematel on veel üks mure, kontrollida, kas kuskil midagi ei tööta ja ei mürise.
Keldris vahetasime lülitid ja seinavalgustid mis on metall kaitsevõrega (pirnid 40W).
2004.a. paigaldati välivalgustus igas treppikojas, välisukse juures. Kaheksa seinavalgustit säästu pirnidega 100W põlevad öö läbi. Välivalgustus reageerib „silmale“(hämaralulitti), mis on paigaldatud väljas seina peal.
Üldelektri (keldrid, koridorid, välisuste valgustus ) kulu aastate lõikes:
Aasta
2002
2003
2004
2005
Kulu aastas (kwh)
16765
15998
12890
13020
Tabelis näha et elektri kulu on vähenenud, kuigi välisvalgustus põleb ööläbi.
2004a. toimus trepikoja elektrikilpide ümberehitamine.
Eesi Energia AS võttis trepikoja kaudu kõik plommid maha ja elektrikapid olid täielikuld reekonstrueeritud (peakaitselülitid, minikilbid, klemmid , pistiku pesad, katteribad, peajaotus klemmid, faasisiin, juhed ja markeering). Nende tööde kaigus vahetas Eesti Energia väIja ka kõik vanad voolumõõtjad.
Kevadel 2005.a. jõudsime töödega peajaotuskilpideni.
Kilpid olid rekonstrueeritud ja markeeritud.
2003.a.-2005.a. 2 aasta jooksul rekonstrueeriti täielikult maja elektrisüsteem. Kogu süsteem on esitatud ELEKTRIKONTROLLIKESKUSELE ning sealt on saadud kasutusluba (21.04.2005.a.). Tunnistuse nr.375-3. Kasutusloa kehtivusaeg on 5 aastat.
3.2. VESI
Väga teravaks probleemiks on majas vee hälve, mis on maja pea-veemõõtja ja korterite mõõtjate näitude vahe. Vee kaod meie majas jaotatakse iga kuu 120 korterile võrdselt.
2002.aastal Iga kuu kaod olid 240m3 (240m3 / 120 = 2,20m3 – ühe korteri kohta).
2003.aastal, peale seda kui muutus juhatus, tegime veearvestite kontrolli korterites. Mitte kõik korteri omanikud lasid sisse, aga vee kaod järsku langesid kuni
60-80 m3 kuus.
Üldkoosolekul 21.12.05.a. otsustati paigaldada majale teine üld arvesti .
Kui suur oli üllatus , kui meie poolt paigaldatud arvesti näitas: 725m3
AS Pärnu Vesi veearvesti näitas: 759m3
Vahe oli: 34m3
AS Pärnu Vesi vahetas oma veearvesti koheselt uue arvesti vastu.
Selle kuu lõpus me võime olla kindlat et meie veekaod on veelgi väiksemad.
Järgmise etapina, meil on plaanis, taadelda kõik veearvestit (mis on rohkem kui 5 aastad vanad). Kuna enamik majas olevatest mõõtjatest oli paigaldatud 96-97 aastatel.
OÜ ARINGO PROJEKTBÜROO 2003a. tegi hoone tehnilist ülevaatust. Oma seletuskirjas projektibüroo tegi ettepanekud elamu korrastamiseks:

• Remontida kallaksillutis koos täitepinnase lisamise ja tihendamisega.
  
• Vahetada välised keldriuksed metalluste vastu.
  
• Rekonstrueerida soojasõlmed ja teha elamus paigaldatud radiaatorite inventuur , selgitamaks nende küttepinna vastavust projektile ja tegelikele soojakadudele.
  

3.3. Küte süsteem
Meie majas küttesüsteemiks on ühetoru süsteem vertikaalse jaotusega. Soe vesi tõuseb üles, läbides ühe püstiku radiaatoreid ja langeb alla, läbides teise püstiku radiaatoreid.
Alguses vesi on kuum ja lõpuks ta jahtub.
Küttekulu aastas sõltub suurel määral sellest milline on talv ja kui pikaks kujuneb kütteperiood.
Meie majas kütte hind on väga kallis, sellest et küttesüsteem on välja viidud tasakaalust.
Igas trepikojas on kortereid kus on üle mindud elektri küttesüsteemile. Ja peaaegu pool maja kasutab vee soendamiseks elektriboilereid.
Õige hüdraulilise tasakaalu saavutamiseks vajalik tasakaalustamine .
Tasakaalustamine tähendab kõikidesse radiaatoritesse just nii suure veekoguse juhtimist, kui on vajalik selle ruumi kütmiseks.
Maja süsteemi korrastamiseks on 3 sammu:

• Renoveerida soojussõlmed, et see annaks igal hetkel vajaliku temperatuuriga küttevee sõltuvalt välisõhu temperatuurist. Soojussõlme automaatne töö hoiab kokku umbes 15% soojusenergiat.
  
• Paigaldada püstikutele tasakaalustusventiilid. Tasakaalustusventiilid säästavad 10% soojusenergiat.
  
• Paigaldada radiaatoritele termostaatventiil, et iga radiaator saaks nii palju soojust kui ruum vajab. Radiaatoriventiilid hoiavad kokku veel 5%.soojusenergiat.
  

Meie maja on alles esimesel etapil. Me tahame suve jooksul renoveerida soojasõlmed.
3.4. Kolme aasta jooksul on tehtud tööd
2003.a.- 2004.a.tehttud tööd:
Ümberehitatud trepikojaesikud. Kaotati ära keldrisse viiv välisuks, mis on nüüd koridoris sees. Koridori põrand kaeti uute plaatidega, esikus tehti sanitaarne remont .
Trepikoja ümberehitamise maksumus 49650,00EEK
Keldri metalluste maksumus (8tk.) 25350,00EEK
Keldri metalluks saali 10000,00EEK
Puit postkastid asendati uute metall postkastidega 30000,00EEK
Tehtud suurpaneeliide vuukide hermetiseerimist 60502,00EEK
Paigaldati fonolukku süsteem igasse korterisse 122812,75EEK
Tehtud elektri tööd (trepiojades, välivalgustus) 52504,60EEK
Kokku : 350759,35EEK
Kõik need tööd said tehtud korjatud remondifondi rahadega, välja arvatud fonolukku süsteem. Iga korter maksis fonolukku eest ise suve kuude jooksul.
Oleme taotlenud rekonstrueerimistööde toetuse KredExilt selle summale 350759,35 EEK ja saime 10% ulatuses toetuse 35075,00EEK
2004.a.-2005.a. tehtud tööd:
Keldri, peakilpide ja trepikoja elektrikappide rekonstrueerimine 241605,45EEK
Krohvi parandustööd maja fassaadil 22278,00EEK
Kallaksillutiseriba remondi töö 20047,00EEK
Liivakastide rekonstrueerimine 4720,00EEK
Haljastus (mulla toomine) 1982,40EEK
Katuse parapetti remonditöö 51920,00EEK
Välitrepi piirde paigaldamine (3tk.) 4220,00EEK
Rõdu käsipuude vahetamine (78tk) 38190,00EEK
liiklusmärkide paigaldamine (2tk.) 2973,60EEK
Kokku: 386989,25EEK
Sooviks anda sisse KredExille rekonstrueerimistööde toetust selle summale, aga juba 4 kuud toetuste vastuvõtmine on peatatud.
KOKKUVÕTE
Talvel jaanuaris 2005a Energiasäästu büroo tegi meie maja termoülevaatuse. (Näidis: Lisa 3,4). Termokontroll näitas et hoone seinte soojapidavus on kehv . Paneelid on väga erineva ehituskvaliteediga ning soojapidavusega. Kuna katuse ja seinte soojapidavus on kehv ülemised nurgad väga jahedad ning suurema õhuniiskuse korral tekkib sinna kondensaat . Elamus olemasolev loomulik ventilatsioon ei rahulda ülemistel korrustel.
Maja välimised nurgaseksioonid on ehitatud silikaattellistes ja nad on soojustatud ehitusvillaga ja kaetud fassaadiplekiga.
Maja samasugused silikaattellistest hoovisisemised nurgad ei ole veel soojustatud ja termopildil on näha kui suur soojakadu on siin.
Üldkoosolek otsustas et kui tuleb soojustada maja, siis ülejanud osad ainult tervikuna , kuna see on väga kulukas ettevõtmine, siis peame lükkama selle edaspidiseks. Kõigepealt peame korda tegema kütte süsteemi, mis on tasakaalust väljas.
Suvel 2006.a. plaanis on rekonstrueerida soojasõlmed ja tasakaalustada küttesüsteem.
Majas on 3 soojasõlme. Nad asuvad sektsioonides A; E; H.
Maja plaani peal on näha et sooja sõlmed asuvad maja otstes. Arvame, et nad ei anna võrdselt soojusenergiat. Arvame, et meie majas piisaks kahest soojasõlmest, mis võiks paigaldada C ja F sektsioonides. Siis soojuseenergia jaguneb võrdselt igasse treppikojasse.
Veel üks probleem, mis häirib vanades soojasõlmedes: müra mis kostab korteritesse.
Automaatse soojussõlme puhul töötab pump minimaalse pöörete arvuga, mis tõttu vähenevad mürad.
AS Pärnu Soojus tegi meile hinnapakkumise uute soojussõlmede paigaldamiseks.
Teostavate tööde maksumus on 265 500,00 kr. (Näidis Lisa nr.5)
Majanduslikult põhjendatud kütte süsteemi rekonstrueerimine:
1. Iga kuu kütteperioodil me korjame remondifondiraha 2.6 kr. ruutmeetri kohta
( kuus tuleb 19070 kr.) ja suvekuudel 4kr./m3 (29180 kr.)
Aastas me korjame remondifondi rahaasi kokku: 279390 EEK.
Ühe aastaga korjatud rahadest meil jätkub uute soojasõlmede ostmiseks .
2. Pärnus soojasõlmed kuuluvad AS Pärnu Soojus ja me iga kuu peame maksma renti 3200EEK. Aastas see teeb 38400EEK. Kui me ostame uued soojasõlmed siis me ei pea rohkem maksma renti.
3. Peale küttesüsteemi rekonstrueerimist ja tasakaalustamist, teiste majade praktika näitab et, küttehind väheneb 10-15%.
TTÜ soojustehnika instituudi teaduri Ülo Kase sõnul: küttesüsteemi rekonstrueerimine on kõige kiirema tasuvusega renoveerimisinvesteering korteriühistutes, mis tasub end ära 6 -7 aastaga ning annab energiasäästu 15-20%
Kasutatud kirjandus
1.Meie Korteriühistu nr.3 juuni 2004a.
2.Korteriühistu nr.4 -2003 sügis
3.Elamu nr.1/38 2005 a.
4. Korterelamu renoveerimise ja halgamise juhend 2003a
5.Energiasäästu büboo Termoülevaatus, Veebruar 2005a.
6.Korteriühistute koolituste looengute materjalid
12