Tallinna Hipodroomi ehk Paldiski maantee 50 kinnistu ja lähiala detailplaneering (0)

Eesti Maaülikool
Põllumajandus- ja keskkonnainstituut
Tallinna Hipodroomi ehk Paldiski maantee 50 kinnistu ja lähiala detailplaneering
Ruumiline planeerimine I osa ülesanne nr 1
Tartu 2013

Sisukord

1. Taust, planeeringu vastuolulisus 4
2. Poolt ja vastu argumendid 5
2.1. Arendajad 5
2.2. Mittetulundusühingud 6
2.3. Tallinna linn 7
Kokkuvõte 9
Kasutatud kirjandus 10
Sissejuhatus
Töö eesmärk on kirjeldada Tallinna hipodroomi ehk Paldiski maantee 50 kinnistu ja selle lähiala detailplaneeringu vastuolulisust ning vaidluses osalevate poolte seisukohti.
Teema on aktuaalne olnud viimasel kolmel aastal, kuid kuna detailplaneering on arutelu all olnud juba 2008-ndast aastast, on töös kasutatud ka artikleid, mis on ilmunud varem kui kolm aastat tagasi.

1. Taust, planeeringu vastuolulisus

Tallinna hipodroom (joon. 1) avati aastal 1923 Konstantin Pätsi poolt ning on sellest ajast saadik toiminud hobuste võidusõidurajana. 1994. aastal ostis Hipodroomi pankrotivarana rootsi suurärimees Mats Gabrielsson ja mõned aastad hiljem liitus temaga endine Eesti välisminister ja tuntud ärimees Jaan Manitski. 1999. aastal erastasid nad hipodroomi 15, 7 hektarise krundi ja 2009-ndal aastal algatati hipodroomi väljakolimise ja ala arendamisega seotud detailplaneering, mille koostas Tõnu Laigu ( Alas 2009).
Ärimeeste plaan on hipodroom Tallinna kesklinnast Saku valda kolida ja ehitada alale kortereid, büroosid, spordirajatisi ja mänguväljakuid, mis toob aga kaasa maa sihtotstarbe muutmise sotsiaalmaast elamu- ja ärimaks. Sellele on tugevalt vastu kodanikuühendused nagu Telliskivi Selts, Pelgulinna Selts ja ka Eesti Hobumajanduse Edendamise MTÜ esindaja Silver Eidenberg ( ibid ). Planeering vaidlustati kohtus ja peatati mõneks ajaks (Gnadenteich 2011), kuid lõpuks esialgne õiguskaitse tühistati ning Telliskivi Selts otsustas otsust mitte edasi kaevata (Gnadenteich 2012).
Joonis 1. Hipodroomi asukohaskeem (Maa-amet)

2. Poolt ja vastu argumendid

2.1. Arendajad

Ajakirjanduses on arendajatest sõna võtnud Jaan Manitski. Tema sõnul on praegune traavivõistluste ala keset linna lihtsalt tühi maalahmakas, kus vaid kaks korda kuus käib koos väike traavivõistlusi jälgiv ja pakkumisi tegev seltskond. Muul ajal ei ole seal midagi teha: „Kui mina pereisana tahan hipodroomile minna ja lapsed kaasa võtta, siis mida seal neile pakkuda? Uuel hipodroomil on aga suur ala, kus leidub kõigile pereliikmetele meeldivat tegevust,“ ( Tooming 2008). Tema arvates pole oluline, kas mingi maa on sotsiaalmaa või ärimaa, vaid see, kas linnakodanikule on sellest kasu. Praegu on hipodroomil võimalik jalutada vaid kitsal asfalteeritud alal, kuid pärast arhitektuurivõistlusega valitud töö realiseerimist saab tema sõnul kogu piirkonna risti-põiki läbi jalutada. Kogu ala oleks mõeldud jalakäijatele, alale tulevad lisaks elu- ja ärihoonetele ka väliturg, tenniseväljakud, 150- kohaline lastead, perekeskus , mänguväljakud, Kalevi- suurune spordisaal, 3 hektari suurune laste teemapark ja Lottemaa. Kortereid kavatsetakse rajada umbes 1000 ehk uusi elanikke peaks tulema umbes 2500. „Võib-olla mõni rumal arendaja tahaks välja pigistada maksimaalseid ruutmeetreid oma maa pealt, aga tänapäeval kehva lahendusega, liiga kokku surutud, liiga kõrged majad ei müü. See päev, kui see valmis saab siis peab olema nii, et ma ise tahaks sinna elama minna," kinnitab Manitski (Alas 2009).
Hipodroomi ära kolimist põhjendab Manitski ka hobuste praeguse ruumikitsikusega ja halbade tingimustega: „Tänapäeval on igal pool maailmas hobusespordis niisugune arusaam, et hobune vajab rohelist looduslikku ala, kus väljas käia. Hobuste heaolu ja treeningutingimused lihtsalt nõuavad praegusest erinevat, uut keskkonda. Kõik hipodroomid, mis rajati 50 või 100 aastat tagasi mõnes kesklinnas, on linna arengule ette jäänud ja mujale viidud,“ väidab ta (Tooming 2008).
Talki väitel on Maniski avalikul arutelul öelnud, et põhjus juht- ja sihtotstarbe muutmiseks on vaid soov ehituskrundid edasi müüa ( Talk 2011).

2.2. Mittetulundusühingud

Triin Talk, kes tegutseb Telliskivi Seltsis ja töötab Tallinna Kultuuriväärtuste Ametis, väidab et Tallinna maa on valdavalt erakätes ja ilmselt kõikide sotsiaalmaa omanike huvi oleks teha oma väheväärtuslikust maast võimalikult suure ehitusõigusega kümneid kordi kallim elamu- või ärimaa. See omakorda tähendaks aga, et mitte kunagi ega mitte keegi ei tuleks seda  maad ostma näiteks spordiväljaku rajamiseks kuna see oleks liiga kallis. Samuti ei hakkaks keegi seda enam tagasi sotsiaalmaaks muutma . Ainus võimalus linnas säilitada puhke - , spordi-, kultuuri- jt sotsiaalfunktsioone, on pidada sotsiaalmaade arendamisel kinni olemasolevast maakasutusest (Talk 2011).   
„Kui inimene on omandanud sotsiaalmaa, ei saa ta kuidagi eeldada ega linnalt nõuda, et selle funktsiooni muudetaks, õigust seda nõuda ei anna ka ehitusplaanid kuskil mujal. Kui linn jätab üldplaneeringuga kehtestatud juhtfunktsiooni ja sihtotstarbe muutmata, ei kaota ei omanik ega linn: omanikule jääb ta sotsiaalmaana, nii nagu tal alati olnud on, linnale jääb ühiskondlike asutuste ala, millel võib pidada hipodroomi, lasteparki, tenniseplatse, golfiväljakut, taastusravikeskust vms. Kui sihtotstarve muutub, võidab omanik sadu miljoneid, linn aga mitte midagi - ei peatu sellest valglinnastumine ega teki mitmekesist ja atraktiivset ruumi, mis on sisult üks ja seesama. Hipodroomi detailplaneeringu kehtestamisel on ala arengus kaks stsenaariumi: see kas teostatakse või mitte, mõlemad on linnale ühtviisi kahjulikud. Kui majad valmis ehitatakse, on linna arengule olulisematel planeeringutel vähem turgu ja nende teostumine ebatõenäoline ning alatiseks on kaotatud suur potentsiaalne puhkeala. Kui maju valmis ei ehitata, on maa potentsiaal hävitatud detailplaneeringuga, mille „liialt tihe või suur hoonestus ei taga hilisemat müügiedu”, saadud juurde vaid lahmakas tühermaad,“ väidab Talk (ibid).
Talki arvates on põhjused nagu „hipodroom tehakse Saku valda“, „maa on erakätes“ või „korraldati ju arhitektuurivõistlus ja investeeriti palju raha projekteerimisse“ mõttetud ja tuleks arutelust kõrvale jätta. Samuti väidab ta et konkreetne projekt ei aita kuidagi kaasa valglinnastumise vähenemisele, mida linna esindajad avalikul arutelul on öelnud, kuna elamumaad ja planeeritud elamispindade mahtu on mitu korda rohkem, kui iial vaja minna võiks. Piirkondi, mis vajaksid raha- ja asustussüsti elamuehituse kaudu rohkem kui Stroomi metsa küljealune on piisavalt, kuid uusi puhke- ja rohealasid ei ole linnale juurde tulemas. Samuti kolivadki inimesed tema sõnul linnast välja pigem selleks et omada enda ümber rohkem ruumi ja rohelust ning et elada lastesõbralikumas keskkonnas, mitte selle tõttu et linnas oleks liiga vähe kvaliteetset tihedat linnalist ruumi (ibid).
Eesti Hobumajanduse Edendamise MTÜ juhataja Indrek S. Einberg arvates ollakse olukorras, kus üksiku ettevõtja ärihuvid kaotavad riigi ainsa hipodroomi ja vastu annavad ühe tiheasustusega elamu-ja äripiirkonna. Tema arvates on Hipodroomi praegune asukoht üks parimaid Euroopas ja see ei tohiks kolida. Diplomeeritud veterinaarmeedikuna väidab ta ka, et kõik väited hipodroomi hobuste halbade elutingimuste kohta pole vaatamata omanike puudulike investeeringutele tõsiseltvõetavad (Alas 2009).

2.3. Tallinna linn

Tallinna linnavolikogus sai planeering 32 toetushäält ja mitte ühtegi vastuhäält. Osa volinikke jättis hääletamata, kuna nad polnud leidnud aega teemaga piisavalt tutvuda või kuna negatiivne foon , mis teemaga kaasnes, tekitas neis kõhklusi. Suurim oli hääletamata jätnute arv keskerakondlaste hulgas. 8 poolthäälega toetasid detailplaneeringu muutmist Isamaa ja Respublika Liidu kohalolnud volinikud. Näiteks Ants Leemets põhjendab oma poolthäält järgmiselt: „Ma ise usun, et ega hipodroom ei saa ju selliseks jääda, nagu ta on, ja eks mingi areng peab seal toimuma“ (Aas 2011).
Taavi Aasi, Tallina abilinnapea, arvates põhjendab maakasutuse muutmist fakt, et hipodroom viiakse linnast välja ning tema arvates puudub linnal vajadus nii suures mahus puhkeehitiste või ühiskondlike hoonete rajamiseks (Gnadenteich 2011).
Tallinna linna esindajad on toonud detailplaneeringu muutmisele üheks põhjenduseks ka selle et see peatab valglinnastumise: uued korterid kutsuvad nn põlluelanikud tagasi linna (Talk 2011).

Kokkuvõte

Kõige enam poleemikat tekitasid kaks küsimust: kas hipodroomi mujale kolimine on põhjendatud ning kas detailplaneeringu kehtestamine annab linnaruumile kvaliteetset ruumi juurde või pigem vähendab seda. Nendest küsimustest kasvas välja ka laiem probleem avalikkuse kaasamisest.
Hipodroomi väljakolimise põhjuseks tõi Manitski hobuste halvad elutingimused ning piiratud ruumi. Samuti pole tema arvates enamasti hipodroomil perega koos midagi teha. Samas olles hipodroomi omanik, on see tema enda valik olnud praegust olukorda mitte parandada ja see põhjustab hipodroomi kasutajates pettumust. Praegust asukohta metsa ja mere ääres saaks tõenäoliselt paremini ära kasutada, mida arvavad ka hipodroomi kasutajad. Seega minu jaoks Manitski argumendid seoses hipodroomi kolimisega ei ole kuigi veenvad.
Manitski väidab et uus hoonestus ei tule liiga tihe ja et tema prioriteediks on luua ruum, kus ta ka ise elada tahaks. Samas on raske uskuda et tema kui arendaja esmahuvi ei ole siiski seotud pigem kruntide müügist tuleneva kasumiga, eriti kui ta ka seda ise väitnud on, seega on avalikkuse mure õigustatud. Raske on mitte nõustuda Talki pessimistliku tulevikuprognoosiga detailplaneeringu kehtestamise puhul. Samas Tõnu Laigu koostatud lahendus alale on läbimõeldud ja vastas etteantud tingimustele hõlmates endas ka läbimõeldud avalikke alasid.
Ehkki planeering ei saanud Tallinna volikogus ühtegi vastuhäält ja jääb mulje, et ei esinenud parteipoliitilisi erimeelsusi, võttis ajakirjanduses kindlasti kõige rohkem sõna Keskerakonna liige ja Tallinna abilinnapea Taavi Aasi, kes oli detailplaneeringu muutmise poolt ning kaitses ka planeeringuprotsessi seaduslikust. Nõustuksin pigem siiski nendega, kes leidsid et antud juhul kaitses linn laiema avalikkuse asemel ühe eraisiku huve.

Kasutatud kirjandus

Aas, T. 2011. Hipodroomi planeering nagu vabadussammas. Delfi. Kättesaadav http://www.delfi.ee/news/paevauudised/arvamus/taavi-aas-hipodroomi-planeering-nagu-vabadussammas.d?id=49765443 . 22.09.2013
Alas, A. 2009. 5 miljardi projekt puksib hipodroomi Tallinnast välja. Eesti Ekspress . Kättesaadav http://www.ekspress.ee/news/paevauudised/eestiuudised/5-miljardi-projekt-puksib-hipodroomi-tallinnast-valja.d?id=27692763 . 22.09.2013.
Gnadenteich, U. 2011. Kohus peatas hipodroomi detailplaneeringu kehtivuse. Tallinna Postimees . Kättesaadav http://www.tallinncity.ee/502452/kohus-peatas-hipodroomi-detailplaneeringu-kehtivuse . 22.09.2013.
Gnadenteich, U. 2012. Hipodroomi kaitsjad loobusid kohtuotsuse edasikaebamisest. Tallinna Postimees. Kättesaadav http://www.tallinncity.ee/1067686/hipodroomi-kaitsjad-loobusid-kohtuotsuse-edasikaebamisest . 22.09.2013.
Talk, T. 2011. Ehitame sotsiaalmaad täis elamuid, siis tulevad põlluelanikud linna?. Sirp . Kättesaadav http://www.sirp.ee/index.php?option=com_content&view=article&id=11845:ehitame-sotsiaalmaad-taeis-elamuid-siis-tulevad-polluelanikud-linna-&catid=20:arhitektuur&Itemid=25&issue=3328 . 22.09.2013.
Tooming, U. 2008. Hipodroom võib kesklinnast kolida hoopis Saku valda. Tallinna Postimees. Kättesaadav http://www.tallinncity.ee/42908/hipodroom-voib-kesklinnast-kolida-hoopis-saku-valda . 22.09.2013.