REAALKOORMATIS (0)

REAALKOORMATIS
Reaalkoormatis - kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid ( AÕS § 229 lg 1)
St annab õigustatud isikule õiguse nõuda igakordselt koormatud kinnisasja omanikult teatud korduvate soorituste tegemiseks (teod, tasumine rahas ja natuuras jne)
Reaalkoormatist võib seada ka teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks (AÕS § 229 lg 2)
Reaalkoormatisega saab koormata üksnes kinnisasja, st maatükki, hoonestusõigust, korterihoonestusõigust ja korteriomandit
Omanik ei saa koormata reaalkoormatisega kinnisasja mõttelist osa, va kaasomanikule kuuluva mõttelise osa koormamine tervikuna
Reaalkoormatised jagunevad AÕS § 230 kohaselt:
1) avalik-õiguslikuks reaalkoormatiseks –seatud seaduse alusel riigi, kohaliku omavalitsuse või muu avalik-õigusliku jur isiku kasuks
2) Eraõiguslikuks reaalkoormatiseks – seatud füüsilise isiku, eraõigusliku juriidilise isiku või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks
Reaalkoormatise tekkimine (AÕS § 231)
(1) Reaalkoormatise seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.
(2) Reaalkoormatise seadmisel tuleb võimaluse korral määrata reaalkoormatise rahaline väärtus ja see kinnistusraamatusse kanda
Seega on reaalkoormatise seadmiseks vaja poolte asjaõiguskokkulepet (§ 231 lg 1) ja omaniku notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldust (§ 62´).
Võib olla ka eelnev võlaõiguslik leping, kuid see ei ole seadmiseks iseenesest kohustuslik
Reaalkoormatise seadmisel tuleks kindlaks määrata selle rahaline väärtus ja kanda see kinnitusraamatusse -on oluline hiljem reaalkoormatise väljaostmisel (vt AÕS § 235 lg 1)
Reaalkoormatis võib lõppeda:

Tähtaja möödumisel (tähtaegse reaalkoormatise puhul – tähtaeg tuleb kanda kinnistusraamatusse)

Poolte kokkuleppel ennetähtaegselt

Õigustatud isiku nõudel (AÕS § 233)

Kohustatud isiku nõudel (AÕS § 234)

Võib lõppeda ka kinnisasja sundvõõrandamisel, kinnisasja müümisel sundtäitmisel ja pankrotimenetluses kinnisasja müümisel enampakkumisel.
Reaalkoormatise lõpetamine õigustatud isiku nõudel (AÕS § 233)
Õigustatud isik võib nõuda reaalkoormatise lõpetamist ja selle väljaostmist kohustatud isiku poolt, kui:
1) koormatud kinnisasi jagatakse ning sellega kahjustatakse tunduvalt õigustatud isiku õigusi või
2) kohustatud isik vähendab tunduvalt koormatud kinnisasja väärtust ega anna tagatist reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmiseks või
3) kohustatud isik on jätnud reaalkoormatisest tulenevad kohustused järjest kolme aasta jooksul täitmata
Reaalkoormatise lõpetamine kohustatud isiku nõudel (AÕS § 234)
(1) Kohustatud isik võib nõuda reaalkoormatise lõpetamist selle väljaostmisega õigustatud isikult, kui:
1) õigustatud isik ei täida reaalkoormatise tekkimise aluseks olevat lepingut või
2) reaalkoormatis on kestnud 30 aastat, olenemata kinnistusraamatu kandes märgitud pikemast tähtajast või väljaostu lubamatusest.
(2) Kui reaalkoormatise väljaostu nõutakse käesoleva paragrahvi 1. lõike punktis 2 sätestatud alusel, peab sellest üks aasta ette teatama.
(3) Väljaostu ei või nõuda, kui reaalkoormatis on seatud teatud füüsilise isiku kasuks või on seatud seaduse alusel või on seotud reaalservituudiga.
§ 235. Väljaostuhind
(1) Reaalkoormatise väljaostuhinna määramisel võetakse aluseks kinnistusraamatu kandes märgitud reaalkoormatise väärtus.
(2) Kui reaalkoormatise väärtus ei ole kinnistusraamatusse kantud või kanne on puudulik või reaalkoormatisest tulenevate tegude rahaline väärtus on oluliselt muutunud, määrab väljaostuhinna kohus, arvestades tegelikke olusid ning võttes reaalkoormatise kestuseks 30 aastat. Sätte eesmärgiks on väljaostuhinna määratlemine, eelkõige kui on tekkinud (kohtu)vaidlus
Reaalkoormatis ei teki igamisega või lõpe aegumisega, küll aga aeguvad reaalkoormatise sisuks olevad üksikkohustused (vt AÕS § 236)
Reaalkoormatise sisu (AÕS § 237)
Reaalkoormatis läheb üle sellega koormatud kinnisasja igakordsele omandajale
Kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud reaalkoormatis läheb õigustatud kinnisasja võõrandamisel uuele omanikule üle
Teatud konkreetse isiku kasuks seatud reaalkoormatis ei lähe üle kinnisasja uuele omanikule.
§ 236. Reaalkoormatisest tuleneva kohustuse aegumine

Reaalkoormatis ei teki igamisega ega lõpe aegumisega.

Reaalkoormatisest tulenev iga üksik kohustus aegub nõude aegumise üldise tähtaja jooksul, arvates ajast, mil see muutus kohustatud isiku isiklikuks võlaks (
§ 238. Reaalkoormatise üleantavus
(1) Teatud isiku kasuks seatud reaalkoormatist võib teisele isikule üle anda, kui reaalkoormatis oma olemuselt on üleantav ega suurene sellega.
(2) Reaalkoormatis ei ole üleantav, kui üleantav ei ole reaalkoormatisest tulenev üksikkohustus.
Üldiselt võib õigustatud isik oma õiguse üle anda.
Üleantavad ei ole näiteks ülalpidamise nõue, kehavigastuse tekitamise , tervise kahjustamise või surma põhjustamisega tekitatud kahju hüvitamise nõue ega muid nõudeid, millele seadusest tulenevalt ei saa pöörata sissenõuet (VÕS § 164 lg 1).
AÕS § 239. Vastutus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste eest
(1) Reaalkoormatisest tulenevate üksikkohustuste täitmise eest vastutab omanik koormatud kinnisasjaga. Kinnisasja omanik vastutab tema omandi kestuse jooksul sissenõutavaks muutunud üksikkohustuste täitmise eest ka isiklikult, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
(11) Kui reaalkoormatisega tagatud rahalist nõuet ei täideta, on õigustatud isikul õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
(3) Kui koormatud kinnisasi jagatakse, kehtib reaalkoormatis üksikosade suhtes edasi ja kohustuste täitmise eest vastutavad üksikosade omanikud solidaarselt.
Seega on reaalkoormatise puhul oluline ka sellega koormatud kinnisasja tagatise funktsioon
Samuti vastutab kinnisvara omanik kohustuste täitmise eest ka isiklikult (st kogu oma isikliku varaga)
§ 240. Reaalkoormatise kehtivus valitseva kinnisasja jagamisel

Kui jagatakse kinnisasi, mille igakordse omaniku kasuks reaalkoormatis on seatud (valitsev kinnisasi), kehtib reaalkoormatis osade kasuks edasi. (reeglina kehtibki kõigi osade suhtes edasi, kinnistusraamatusse kantakse vastavad märked)

Kui reaalkoormatisest tekkivad kohustused on jagatavad , siis jagatakse reaalkoormatis käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud osade vahel vastavalt nende suurusele. Kui kohustused ei ole jagatavad, siis on nende osade omanikud õigustatud nõudma täitmist solidaarselt.

Kinnisasja omanik võib valitseva kinnisasja jagamisel määrata reaalkoormatise kehtivaks ainult ühe või mitme osa suhtes. Määramine tuleb kanda kinnistusraamatusse.

Kui valitseva kinnisasja omanik võõrandab ühe osa kinnisasjast, tegemata reaalkoormatise jagamise korraldust, jääb reaalkoormatis kehtima selle kinnisasja osa suhtes, mille omanik endale jätab.

Kui reaalkoormatis on oma olemuse tõttu seotud kinnisasja jagamisel tekkinud ühe osaga, võib kohustatud isik nõuda reaalkoormatise lõpetamist teiste osade suhtes.