Puhkemajanduse sihtotstarbega kinnisvara arenduse perspektiivid Eestis (0)

Eesti Maaülikool
Geomaatika osakond
Puhkemajanduse sihtotstarbega kinnisvara arenduse perspektiivid Eestis
Ainetöö õppeaines
Kinnisvara arendus MI. 1789 (3 EAP)
Koostas: Ees- ja perekonnanimi
Juhendas:Madis Kaing
Tartu 2014

Sisukord

Sissejuhatus 3
1.Kinnisvara arenduse teoreetiline käsitlus 4
1.1.Arenduse mõiste ja liigid 4
1.2.Puhkemajanduse sihtotstarbega arendus väljaspool Eestit 5
1.3.Puhkemajanduse sihtotstarbega arendus Eestis 7
2.Valitud kinnisvara arenduse projekt 10
2.1.Asukoha põhjendus 10
2.2.Sihtotstarbe põhjendus 13
2.3.Eelarve kalkulatsioon 16
2.4. Tasuvusanalüüs 17
Kokkuvõte 20
Kasutatud kirjandus 21
Lisad 23
Lisa 1 23

Sissejuhatus

Käesolevas ainetöös „Puhkemajanduse sihtotstarbega kinnisvara arenduse perspektiivid Eestis“ uuritakse puhkemajandusliku sektori osatähtsust Eestis ja väljapool Eestit. Puhkemajanduse olulisus seisneb selle järjepidevas arengus ning üha suurenevas nõudluses. Puhkajate arvu kasvuga tuleb pakkuda midagi igale vanusegrupile. Kusjuures puhkajate vanuski on kasvamas . Oluline on uurida ka erinevate piirkondade omapära. See tagab õigete ettevõtete arendustegevuse vastavates piirkondades.
Ainetöös keskendutakse puhkemajanduse arengule Eestis ja väljapool Eesti riigi piire . Eeskätt just Euroopa sisesele puhkemajanduslikule turismile. Välismaa puhul tuuakse välja ka mõned teised põhjused puhkamiseks, kui vaid puhkamine.
Eesti siseselt keskendutakse erinevate piirkondade omapärale. Statistika on esitatud aastate 2009–2013. See periood jääb majanduskriisi lõppu, mil Eestisisene puhkemajandus aktiviseerus. Aasta 2014 kohta ei olnud Statistikaametis veel andmeid välja toodud.
Ainetöö on jaotatud kahte peatükki . Esimeses keskendutakse, nagu juba mainitud puhkemajanduse sektorile Eestis ja väljapool Eestit. Teises osas keskendutakse konkreetsele puhkemajanduse plaanile. Esitatud on asukoha ja sihtotstarbe põhjendus ning samuti ka eelarve kalkulatsioon ning tasuvusanalüüs.
Ainetöö eesmärgiks on teada saada, kas kavandatav puhkekeskus Kasepää külas Peipsiääres on otstarbekas või mitte.

Kinnisvara arenduse teoreetiline käsitlus

Arenduse mõiste ja liigid

Kinnisvara arenduseks nimetatakse tegevust, mille tulemusena tõuseb kinnistu väärtus. Kinnisvara arendamiseks võib kinnistutele ehitisi rajada, olemasolevaid renoveerida või hoopiski rajada näiteks golfiväljaku. Kusjuures arendustegevus ei hõlma mitte ainult objekti vaid sellega kaasnevate tänavate, kanalisatsiooni, veevärgi, elektriliinide jne rajamist (Kaing 2011). Arendustegevus ei ole niisama sihipäritu tegevus. See on oskusi vajav tegevus. Nimelt ei ole mõtet luua spordikompleksi piirkonda, kus sellel oleks liialt vähe kasutajaid. Kinnisvara arenduse põhieesmärgiks ongi inimestele uute võimaluste pakkumine. Siinjuures on kasusaajaks enamasti kinnistu omanik/ arendaja . Samas ei pruugi arendustegevus alati ära tasuda. Seetõttu tuleb eelnevalt teha tasuvusanalüüs ning arvestada, milline võiks olla loodava objekti kasumlikkus, sünergiline efekt. Sünergiline efekt tähendab seda, et tehtud investeeringute maht on arendusprojekti turuväärtuse omast väiksem (Kaing 2011).
Kinnisvaraarendusprojektid saab jagada kahte leeri. Esiteks on need projektid , mis tegelevad maaga. Maaga tuleb tegeleda eeskätt selle jaoks, et valmistada see ette hilisemaks hoonete ehituseks. Maa arendusprojektide käigus jagatakse maa kruntideks , mis on varustatud taristu ja ehitusõigusega. Peale maa arendusprojekti lõppemist võidakse valminu maha müüa või välja rentida. Teiseks on need projektid, mis tegelevad ehitusega. Ehitisi rajatakse piirkondadesse, kus neid on kõige enam vaja või siis renoveeritakse vanu. Muidugi on siinkohal tarvilik, eelnevalt ettevalmistatud maa olemasolu. Peale ehitusprojekti lõppu võidakse valminu kas maha müüa või välja rentida. (Kaing 2011)
Lisaks arendusprojektidele võib kinnisvara arendust liigitada ka näiteks arendajate järgi. Siinkohal on jagunemine jällegi kahe suunaline . Esiteks on maaomanikud, kellel on olemas maa ning kes soovivad seda tulusamaks muuta. Seda võivad nad teha omakäel või siis hoopiski oma maa rendile anda hoonestusõigusega. Teise gruppi kuuluvad nö. idee omanikud. Need on isikud, kellel on ideid, mida rakendada, kuid kellel puudub selleks sobilik maatükk sobivas asukohas. „Idee“ omanikud on need, kes võivad maad näiteks rentida maaomanikelt või osta sobiva maatüki/kinnistu.
Käesolevas töös vaadatakse puhkemajanduse sihtotstarbega kinnisvara arendust. Puhkemajandus, teisiti öeldes turism tegeleb inimeste vaba aja sisustamisega. Muidugi ei saa sellega tegeleda kõigis piirkondades, nimelt on puhkemajandusega tegelemiseks vaja ka teatud eeldusi. Näiteks mõjub soodustavalt mere lähedus , klimaatilised tingimused, kultuurilised objektid. Samuti on oluline hea ligipääsetavus jne. Puhkemajandus võib olla ka väga eripalgeline. Näiteks soojades piirkondades on puhkemajandus aktiivne aastaringselt , samas kui mõnes piirkonnas on see vaid hooajaline tegevus. Puhata on võimalik nii grupiti (erinevad ringreisid) kui ka individuaalselt, ise oma puhkuseplaan välja töötades.  

Puhkemajanduse sihtotstarbega arendus väljaspool Eestit

Puhkemajandust (turismi) võib pidada üheks kiiremini arenevaks majandusharuks nii Eestis kui ka maailmas ( Himma 2013). Turismi aktiviseerumine jääb 20. sajandi keskpaika (Lück et al. 2014). Sellega koos on uue arengu saanud näiteks erinevad transpordi liigid ( raudteed , lennuliiklus, autod). Nende areng on ühtlasi hõlbustanud jällegi liikumist ning loonud juurde töökohti. Samas on kasvanud surve keskkonnale ning uued väljakutsed on esitatud ühiskonnale, poliitikale ja majandusele (Haider & Pröbstl 2013).
Puhkemajandus on jõudsasti arenenud ka seoses Euroopa Liidu loomisega. Samuti on inimestel enam võimalusi mugavalt reisimiseks Schengeni ruumis. Ühtlasi on tänapäeval võimalik puhkusi pikalt ette planeerida ja sobivad variandid leida tänu kõrgelt arenenud infotehnoloogilistele võimalustele.
Puhkemajanduses on oluliseks on puhkajate vanuse kasv. Tuleb tõdeda, et puhakajate vanus ei lõpe enam 60 eluaastatega ( Chen & Shoemaker 2014). Nimelt USAs on tekkimas vajadus, et mõeldaks välja programme nö. seenior turistidele, kes on eakamad kui 60 eluaastat . Siinjuures tuleb mainida, et senised seeniorpaketid, mis olid mõeldud 55-60 aastastele on samuti oma elu ära elanud. Nemadki soovivad üha aktiivsemaid tegevusi oma meelelahutuslikes puhkusepakketides (Chen & Shoemaker 2014). Samas on üha eakama puhkajate hulgaga ei teki vajadus mitte niivõrd puhkekeskuste järgi. Vanemas eas inimesed reisivad nimelt üha enam terviseedendamise eesmärgil (Einasto 2014).
Samas nooremad soovivad jällegi aktiivseimaid võimalusi puhkuseks. Näiteks kanuumatkad, seiklusmängud jne. Keskealised inimesed soovivad midagi vahepealset. Nende sooviks on enamasti puhkus, kuid samas ka tegutsemine. Seega tuleks neile pakkuda programme, kus nad saavad veeta hommiku matkates ja õhtu näiteks saunas .
Põhjuseid puhkusereisideks on mitmeid. Näiteks soov lõõgastuda päikese all või enesetervendamine. Tänapäeval on tekkinud juurde ka uusi reisimise põhjusi. Näiteks üha enam on inimesi reisivad piirkondadesse, mis on katastroofi järel kannatada saanud. Veel mõned aastad tagasi oli India ookeanis tsunaami , mis hävitas 1/3 Sri Lanka rannajoonest ning suri ja kadunuks jäi tuhandeid inimesi ( Edition CNN). Inimesed reisivad katastroofis kannatada saanud piirkondadesse, toetamaks sealse majanduse taastumist, nägemaks purustuste mahtu ning aitamaks kannatanuid (Brian et al. 2014). Kõige olulisemaks reisimise põhjuseks on siiski puhkamine.
Käesolev töö ei keskendugi mitte terviseedendamise või riskipiirkondadesse sõitmisele vaid eeskätt just puhkuse reisidel. Maailmas on mitmeid paiku, mis meelitavad inimesi enda kauni looduse, päikse, randade, kultuuriväärtuste jne. Selles töös keskendume aga enam maaturismile selle laiemas mõttes.
Euroopa Talu- ja Külaturismi Föderatsiooni kogutud andmed näitavad, et maaturism on Euroopas kasvamas. Seda nii pakkumise kui ka nõdluse poolt. Maaturismi kasvutendents viimaste aastate jooksul on olnud 10-15%, sams kui Euroopa turism on üleüldiselt kasvanud 4-5%. ( Klaus 2009). Puhkemajanduse arengus on olulisel kohal just nende maade areng, selles vallas, kus varasemalt on sellega tegeletud minimaalselt. Pikkade puhkemajanduse traditsioonidega riikides, on kasv väiksem. Neis riikides on olulisel kohal saavutatud taseme hoidmine ja innovatiivsus.
Hinnanguliselt on Euroopas maapiirkondades majutuskohti üle 500 000. Voodikohti on ligi 6 500 000. Mainimist tasub kindlasti ka fakt, et olenevalt riigist on puhkemajanduse olulisus maapiirkondades 2-40% kogu turismitööstusest. Ühtlasi on ilmnemas tendents, kus traditsionaalsed standardsed kuurordipuhkused ei ole enam niivõrd atraktiivsed, kui just puhkus looduslähetastes ja inimkärast eraldatud paigus. Üha enam minnakse maapiirkondades üle ka B&B stiililt isetoidlustamisele. See tähendab, et inimesed ei veeda piirkonnas mitte üht ööd peatuseks, vaid peatuvad seal näiteks pikemalt , et läbi viia ühisüritusi jne. (Klaus 2009)
Puhkemajutust kasutavad Euroopas eeskätt enam siiski siseturistid. Seega on oluline luua atraktsioone välisturistile. Näiteks Itaalias võiks vabalt tutvustada kööki ning turistidel samuti lasta kätt proovida. Puhkemahanduse juures on oluline muidugi ka see, et piirkondadel oleks mainet ning need oleksid jätkusuutlikud.

Puhkemajanduse sihtotstarbega arendus Eestis

Eestisse saabub turiste eelkõige lähiriikidest. Suurim hulk tavavälisturiste Soomest. Inimesi meelitab Eestisse suhteline odavus ning erinevad üritused ( Otepää MK-etapp; Saaremaa Ooperipäevad jne) (Himma 2013).
Eestis on suurim turu eelis Tallinnal (Raagmaa & Terk 2004). See on ka piirkond, kuhu kõige enam investeeritakse. Tallinnal on suurem turu eelis teiste Eesti piirkondade ees eelkõige seetõttu, et tal on välismaailmaga parim ühendus. Seal asuvad suured sadamaterminalid, lennuväli. Ühtlasi on sinna planeeritud ka Rail Baltica trassi algus. Tallinnas on lihtsam ettevõtetega algust teha seetõttugi, et kõik vajalikud ametiasutused on käe-jala juures. Lõuna-Eestis või saarte piirkonnas võib tekkida asjaajamistega viivitusi. Näiteks notari juurde tuleb sõita mitukümmend kilomeetrit ning ühtlasi loota , et ükski vajalik paber maha ei unune. Nüüd lähemalt aga Eesti puhkemajanduslikeist piirkondadest.
Eesti mastaabid on küllaltki väiksed, ent sellest hoolimata erinevad piirkonnad üksteisest märkimisväärselt. Näiteks on Lõuna-Eesti saab hiilata oma talvemõnudega. Kirde-Eesti on tuntud sanatooriumide poolest. Lääne-Eesti on tuntud oma puhkemajanduse poolest. Tallinna linna regioon meelitab inimesi oma kultuuripärandiga .
Sellest lähtuvalt võib öelda, et ühe Eesti piirkonnas töötavad majandusmudelid ei sobi teistele piirkondadele (Raagmaa & Terk 2004). Igal regioonil on oma eripärad . Need ongi alustalaks, mida võiks antud piirkonnas, regioonis arendada. Saartel ei tasu arendada talvekeskusi, samas võivad neis olla head tingimused veelauatamiseks või surfamiseks. Joonisel 1 on välja toodud Raagmaa ja Terki (2004) kaart selle kohta, millele Eesti erinevad piirkonnad enam spetsialiseerunud on.
Joonis 1. Eesti piirkondade spetsialiseerumine ja maakonnalinnade sidemed suuremate keskustega (Raagmaa & Terk 2004)
Ühtlasi ei ole mõtet arendada erinevais piirkondades ettevõtlust, millega seal varasemalt ei ole kokku puututud. Tuleb jätkata vana rada ja uuendused aegamisi sisse tuua, et kohalikud jõuaksid ja suudaksid muutuva olukorraga leppida ning kohaneda. Samuti tuleb arvestada maapiirkondade eripäradega. Nimelt on teada, et väljast tulijaid sallitakse küllaltki vähe. Seetõttu on oluline külaelanikke näiteks sauna kutsuda, neile oma plaanidest rääkida jne. Tähtis on omaksvõtt, kuna see on üks ettevõtluse olulisi talasid, kui arendust tehakse maapiirkonnas.
Järgnevalt keskendumegi käesoleva töö sisule, milleks on puhkemajanduse sihtotstarbega kinnisvara arenduse perspektiividele Eestis. Selge on see, et puhkemajanduse arendamine sõltub eeskätt loodusressurssidest ning aastaaegadest.
Eriti tugevalt on mõjutatud just Lääne-Eesti ja saared. Nimelt valitseb saartel suveperioodil turistide, eriti soomlaste, üleküllus. Samas on talvisel perioodil suureks probleemiks puhkekeskuste „ talveuni “ ning sellega kaasneb ka tööpuudus . Samas on Lääne-Eesti regioon oma niši leidnud just puhke- ja ravimajandust arendades. Kuressaares, Pärnus , Haapsalus on olemas mitmeid SPA-keskusi. Haapsalu on tuntud oma ravimuda poolestki. Pärnut võib pidada Lääne-Eesti regiooni linnadest kõige paremal järjel olevaks. Nimelt seoses sellega, et Pärnu on kuulutatud Eesti suvepealinnaks on see atraktiivseks piirkonnaks nii sise- kui ka välisturistidele. Pärnule annab eelise ka see, et sealsed ravi- ja puhketeenuste hinnad on muudest Euroopa hindadest madalamad. Seetõttu paelubki see vanemas eas olevaid inimesi, kes soovivad oma tervist parandada just Pärnu poole sammud seadma. Pärnus on aktiivne tegevus talveperioodilgi. Erinevalt teistest Lääne-Eesti piirkondadest, asuvad seal konverentsihotellid ja Tartu ning Tallinnaga on hea ühendus. Raagmaa ja Terk (2004) on välja toonud , et saarte talvist puhkemajanduse „talveund“ tasakaalustab väheke metsamajandus . Metsamajandus on antud regioonis küllaltki oluliseks sissetuleku allikaks.
Lõuna-Eesti regioon on tunduvalt stabiilsem, kuna seal on aktiivne turistide vool nii suvel kui ka talvel. Talvel meelitab Lõuna-Eesti inimesi oma küngaste ning lumega. Samuti tuuakse alates 2015 Vasaloppeti karikasari taaskord Lõuna-Eestisse tagasi. Suvisel perioodil võlub Lõuna-Eesti regioon turiste oma maagilise mõhnastiku ning tuntud turismiobjektidega nagu näiteks Vooremägi, Suur-Emamägi, Meenikunno raba, Taevaskoda jne. Viljandimaaga on siiski Lõuna-Eesti regioonis veidi keerulisem puhkemajanduslikust seisukohast . Nimelt pole seal suuri magistraale, mida mööda inimesed aktiivselt Viljandist läbi liiguksid. Samuti puudub piisaval hulgal ruume ja meelelahutusprogramme. Muidugi võlub Viljandi inimesi oma folgi ning Soomaaga, kuid sellest jääb siiski aktiivse puhkemajanduse toimimiseks väheks.
Kirde-Eesti on oma võimalusi alles loomas . Üheks põhjuseks on kindlasti arusaam Kirde-Eestist kui tööstuspiirkonnast. Ühtlasi on sellel olnud taasiseseisvunud Eesti Vabariigi algus aastail halb maine. Tööstuspiirkond on Kirde-Eesti jätkuvalt, kuid näiteks tekkinud tuhamägesid on hakatud üha oskuslikumalt kasutama turistide meelitamiseks. Turistimi atraktsioonidena võiks Kirde-Eestist välja tuua veel Lahemaa , Valaste joa, Kohtla kaevandusmuuseumi, Sillamäe linna eripalgelisuse võrreldes Eesti teiste linnadega jne.

Valitud kinnisvara arenduse projekt

Asukoha põhjendus

Tingituna aktiivsest suvisest perioodist ning talvisest möönast otsustas käesoleva töö autor arendada puhkemajandust mitte Saaremaal vaid hoopiski teises Eestimaa otsas, Lõuna-Eesti regioonis. Lõuna-Eesti regioon on väga heterogeenne. On piirkondi, kus talvel saab nautida suusamõnusi ning samas ka piirkondi, kus suvel mõnuleda veeääres päikse käes. Parim võimalus kinnisvara arendamiseks ja tulu saamiseks on siis, kui need kaks oleks võimalik omavahel kuidagi ühendada. Sellest lähtuvalt valis selle töö autor arendustegevust arendada Peipsi rannikul Kasepääl.
Kasepää vald asub Jõgeva maakonnas , kust paljud käivad Tartu linna tööle. Kasepää konkreetsemalt asubki poole tunnise sõidu kaugusel Jõgevalt, tunnise autosõidu kaugusel Tartust ja pooleteisetunnise autosõidu kaugusel Narvast. Seetõttu on sealne piirkond küll eraldatud suurematest keskustest, ent ometi on kõik käe-jala juures.
Kasepää vallas on kaheksa küla. Asutustest on lasteaed , külapood, infopunkt, kaks muuseumi ja mitmed palvelad. Suurem pood asub viie kilomeetri kaugusel Mustvees. Teenuseid pakuvad veel ka juuksur, kosmeetik ning geelküünte paigaldaja.
Kasepää jääb Mustvee piirkonna mõjualasse ning seetõttu on seotud ka Mustvee arengukavaga. Mustvee arengukavas (2004) on välja toodud, et piirkond tuleb kujundada atraktiivseks turismikeskuseks ning ühtlasi ka väärikaks Euroopa Liidu väravaks. Sellele aitavad kindlasti kaasa hetkel renoveerimisel olev sadam ning mitmed kaunid rannaalad. Lisaks sellele on piirkonnas mitmeid turismiobjekte, kuid lihtsalt antud sektor ei ole piisaval arengutasemel.
Kasepää piirkonnas konkreetsemalt on võimalik tegeleda puhkemajutusega nii suvisel kui ka talvisel perioodil. Aktiivsem periood jääb siiski suvesse. Seoses uue laululava ehitise valmimisega Kasepää rannas 2012 aastal, on võimalus seal pidada ka suuremaid kui ainult kohaliku tähtsusega pidusid ( Vooremaa ). Tänaseks päevaks on ühed olulisemad üritused, mis toimuvad just Kasepää laululaval, Kalevipoja kala- ja veefestival ning Peipsi romantika. Muidugi toimub suvisel perioodil seal teisigi üritusi, näiteks bändide suvetuuri üritused jne.
Talvisel perioodil laululava ei kasutata. Küll aga toimub erinevaid üritusi siiski. Üks tuntumaid on kindlasti Kalevipoja Uisumaraton. Samuti on olemas Kasepääl rahvamaja . Seal tegutseb aktiivse kogukonna eestvedaja, Renee Rummi, käe all näiterühm. Lisaks korraldab ta külalisetenduste toimumist rahvamajas ning ühtlasi hoolitseb ka küla heakorra eest (näiteks staadioni korrashoid ). Ühtlasi toimuvad seal erinevad huvialaringid, näiteks jooga.
Seoses suviste suurürituste toimumisega on tihti tekkinud piirkonnas probleeme majutusega. Nimelt napib piirkonnas voodikohti. Mustvees on olemas küll majutusasutused , kuid neist jääb puudu. Samuti on talvisel perioodil tegev vaid üks majutusasutus, mis pakub ööbimispinda vaid kaluritele. Kasepää külas, mis on aktiivseim Kasepää vallas jääb suvel puudu ka rannaäärsest kohvikust. ( Koppel 2014)
Talvisel perioodil on piirkonnas rahulikum, kuid samas on seal potensiaali ka talvise puhkemajanduse arendamiseks. Nimelt peetakse 24km kaugusel Kallastel igal veebruaril Kallaste Karakatitsat (Lisa 1). See on üritus, kus peipsi mehed toovad välja omaehitatud masinad inimestele vaatamiseks. Samas võiks vabalt antud üritust laiendad. Teha võistlusi karakatitsate omanikele ja ka külastajatele. Talvel külastavad piirkonda ka lätlased . Neil on märtsi algul isegi omavaheline võistlus „Läti kalurid“ (Koppel 2014).
Konkreetse kasutuseta on jalgpalli väljak Kasepää küla keskel. Samas võib seda avalikult kasutada. Nimelt kohalikel noortel huvi jalgpalli vastu on. Seda näitab igapäevane jalgpalli toksimine suvel (Sorgin 2014). Seega võiks seal suvel vabalt korraldada näiteks noortele jalgpalli laagreid . Samuti on piirkond vaheldusrikas. Seal on segunenud eesti ja vene kultuur. Sellest lähtudes võiks laagrid olla nii jalgpalli oskuste kui ka vene ja eesti keele omandamise poole pealt küllaltki atraktiivsed.
Võimalus oleks suvel jalgpalli väljakul ka erinevaid võistlusi pidada. Näiteks sel aastal peeti Kallastel, mis on 24 kilomeetri kaugusel, Heatahte Mängud jalgpallis Valgevene toetuseks liitumaks Schengeni ruumiga. Seega potensiaali võistluspaigana oleks (Sorgin 2014). Liskas on järv staadionist 50 meetri kaugusel, mis teeb palaval ilmal enese jahutuse mänguvoorude vahel eriti mõnusaks.
Järvest edasi rääkides. Suvistel puhkepäevadel soovivad inimesed enamasti alati puhata järve lähedasel alal. Piirkonnas, kus vanemad võivad end lõdvaks lasta ning mudilastel vabalt ringi joosta . Peipsi järv sobib väikeste lastega perekondadele just seetõttu, et vesi läheb seal sügavaks väga aeglaselt. Kuna tegu on kinnise veekoguga, läheb ka vesi suvel kiiresti soojaks. Samuti on järve vesi puhas, ei pea kartma sinivetikate vohamist .
Kasepääl on soodus puhketurismindusega tegeleda veel seetõttugi, et maahinnad on seal enamasti küllaltki madalad. Seejuures võib leida maatükke, mis on ehitisteta, kuid millel on olemas nii kanalisatsioon kui ka elektri- ja veevärk. Hetkel on seal pakkumisel maatükk, kuhu plaanitakse isegi puhkekeskust. Müügikuulutus ütles selgesõnaliselt, et võimalusl otsitaksegi koostööpartnerit ning olemas on ka projektid, mida juba ametnikele esitada (KV.EE).
Samuti on praegusel hetkel seal üürida vana kalakasvatuse hoonete kompleks (City 24). Muidugi selle kompleksiga tuleks palju vaeva näha, enne kui selle mingis osas oleks võimalik inimesi majutada. Nagu oli juba varasemalt juttu , siis kinnisvara arendajad liigituvad maaomanikeks ning ideede omanikuks. Ning seejuures ei peagi alati maa välja ostma vaid võib selle ka rendile võtta. Eelnevalt maaomanikuga plaanides muidugi kokku leppides.

Sihtotstarbe põhjendus

Puhkemajanduse valisin eeskätt seetõttu, et varasemalt on töö autoril sellega olnud kokkupuuteid. Nimelt selle töö autori vanemad pidasid aastatel 1998–2005 puhketalu Saaremaal. Sellest perioodist on meelde jäänud toredad külalised ning mõnusad lõkkeõhtud. Mainimist tasub fakt, et toona tuligi pere suurem sissetulek suvisel perioodil. Suvel kogunenud summaga elati ka ülejäänud aasta ära ning võimalik oli järgmisel aastal kogu kompleks jällegi tööle panna. Kindlasti tuleb välja tuua ka fakt, et puhkekülal läks küllaltki hästi. Ehkki hinnad olid Saaremaa mõistes ühed odavamad ning lähikonnas puudusid atraktsioonid (muuseumid, korralik rand jne) olid 20 voodikohta kogu suve perioodil alati täidetud. Põhjus on lihtne. Nimelt oli koht keset vaikust ning külastajaid meelitati värske suitsulesta ning koduõllega. Siit ka autori optimism ning positiivne usk puhkemajandusega tegelemiseks Jõgevamaal Kasepää vallas.
Ehkki statistika loob Jõgevamaast kui puhkuseveetmise paigast küllaltki negatiivse pildi, tuleb ka seal leida nö. oma nišš. Tabelis 1 on välja toodud Jõgevamaa puhkemajutusega seonduv aastatel 2009–2013. Andmestik pärineb Statistika andmebaasis tehtud päringul. Tabelist nähtub, et vaadeldaval perioodil on tõusnud nii majutuskohtade kui ka tubad arv. Voodikohtade arv on viie aasta jooksul tõusnud lausa 300 võrra. Ehkki tubade ja voodikohtade täitumus on langenud uute majutuskohtade loomise järgi on siiski märgata tõusvat turistide arvu Jõgevamaal. Viie aastase perioodi jooksul on see kasvanud 10 189 inimese võrra. Seda võib seostada ka kasvava majandusvõimekusega, kuna 2009 aastal oli inimestel tõenäoliselt piiratumad võimalused reisimiseks seoses lõppenud majanduskriisi perioodiga.
Tabel 1. Jõgevamaa puhkemajanduse näitajad ajavahemikul 2009–2013 ( Statistikaamet a))
Majutus -kohad
Toad
Voodid
Tubade täitumus, %
Voodikohtade täitumus, %
Majutatud
Majutatud puhkusereisil, %
Majutatud tööreisil, %
Majutatute ööbimised
2009
21
189
525
16
12
7882
49
44
17689
2010
26
230
644
22
13
14230
53
44
24460
2011
28
250
682
22
16
17787
52
43
32156
2012
28
250
666
15
11
15709
56
42
24983
2013
31
343
825
15
13
18071
46
51
28311
Tartumaa arengustrateegia (2009) pealkiri ütleb juba kõik, mis on vajalik hea edu saavutamiseks: „Kohaturundus algab loo loomisest.“ Puhkemajutuse ümber on võimalik luua aga igasuguseid lugusid . Siinkohal on oluline, et puhkemajutuses olevad inimesed mõistaksid loo kontseptsiooni ning oleksid võimelised seda ka teenusekasutajatele edasi andma (Klaus 2009). Samuti on oluline õigete inimeste tööle palkamine, kes suudaksid turistidega vabalt suhelda ning lugu edasi anda.
Puhkemajandusega sooviksingi tegeleda eeskätt seetõttu, et niiviisi on võimalik soetada endale küllaltki häid kontakte. Ole vaid avatud ning sõbralik. Ühtlasi on puhkemajandus arenev sektor. Lisaks sellele on selles sektoris võimalik pidevalt täiendada nii iseennast kui ka ettevõtet. Näiteks algsest 15 kohaga saunamajakesest võiks ajapikku väljakasvada kompleks, kus on võimalik läbi viia konverentse, suvepäevi ning miks mitte isegi pulmi. Arendustöö juures on muidugi oluline algkapital . Samas ei pruugi hästi mineva ettevõtte korral vaja laenu võttagi. Juhul kui sissetulek ei ole piisav, pole mõtet ka end väga palju edasi arendada. Sellisel juhul võiks pigem leida mõne muu tühimiku turul, mis vajab täitmist ning sellele suunale keskenduda. Muidugi on siinjuures oluline, et tehtaks seda, milles tuntakse ennasti kindlalt.
Antud valdkonnaga soovib käesoleva töö autor tegeleda ka seetõttu, et niiviisi on võimalik piirkonda luua juurde mõned töökohad. Tabelis 2 on välja toodud perioodil 2009–2013 tööhõive ja töötuse määrad tööealises elanikkonnas. Tööealisteks loetakse neid inimesi, kes on vanusevahemikus 16–24 eluaastat.
Tabel 2. Jõgevamaa tööealiste (16-64 eluaastat) hõiveline strutuur (Statistikaamet b) )
Aasta
15-64-aastased
Tööjõus osalemise määr, %
Tööhõive määr, %
Töötuse määr, %
2009
21 300
68.9
54.7
20.7
2010
21 300
67.4
53.1
21.2
2011
20 000
63.2
54.6
13.6
2012
20 000
67.7
59.8
11.6
2013
20 700
66.6
61.7
7.2
Tabelist nähtub, et töötuse määr on aastatega vähenenud . Samas on töötuid siiski jätkuvalt. Eriti noorte seas (Statistikaamet b)). Puhkemajandusega on võimalus noortele, veel koolis käivatele inimestele anda esimene töökogemus . Isiklikult on selle töö autor töötanud kolmes puhkeasutuses. Seetõttu oskab ta öelda, kui oluline on saada see esimene töökogemus, et järgmistele ja üha parematele kohtadele kandideerida. Samuti on oluline vanemas eas olevate kuid veel aktiivsete ning kõbusate inimeste rakendamine. Siinkohal tulevad kõnealla just kalurid, kes oskaksid rääkida turistidele Peipsi järvega seonduvaid lugusid ning võimalusel viiksid inimesi ka järvele .
Sellest tulenevalt võib öelda, et puhkemajandusega tegelemine piirkonnas on võit tervele kogukonnale. Noortel on võimalik saada esimene töökogemus. Tööturult juba väljuvatel inimestel on aga võimalus teenida samuti väikest raha. Seda kas siis omakäel, või puhkekeskusega koostööd tehes.

Eelarve kalkulatsioon

Eelarve on planeerimise vahend, mille abil on võimalik tulud ja kulud tasakaalus hoida.
Alljärgnevas tabelis on kajastatud võimalikud tulud ja kulud. Tabeli täitmiseks on kasutatud Statistikaameti (a)) andmestikku ning samuti Jõgevamaal olevate puhkekeskuste hinnakirju.
Välja toodud Noorettevõtja ehk Startditoetust on võimalik taodelda EAS’ilt. Siinjuures peab omafinantseering olema vähemalt 20%. Starditoetuse saamiseks on veel teisigi nõudeid. Näiteks peab loodama üks aastaringse täistööajaga töökoht ja ettevõtte asutamisest ei ole möödas üle 12 kuu (EAS).
Tabel 3. Eeldatava puhkekeskuse tasuvusanalüüs Jõgevamaal Kasepää vallas Kasepää külas
Kulud
Summa
Tulud
Summa
Laenu tagasimakse (kuu)
542.16
1 öö 1 voodikoht
17 € / kuu 400€
Kütus (kuu)
300 €
Kogu kompleksi rent (1 h)
50 € / kuu 1000 €
Palgafond (kuu)
743.70 €
Üritused toidlustuseta (1 h)
50 €/ kuu 600 €
Amortisatsioon (kuu)
50 €
Üritused toitlustusega (1 h)
80 €/ kuu 1280 €
Jooksevkulud (kuu)
2000 €
Sauna rent (1 h)
30 €/ kuu 3000 €
Kiikumine
Tasuta
Pallimängud (1 h palli rent)
2 €/ kuu 60 €
Ekskursioonide korraldamine
(1 inimene)
5 €/ kuu 450 €
Seiklusmängude läbi viimine (1 inimene)
5 €/ kuu 450 €
Noorettevõtja toetus
5000 €/ kuu 416.67 €
Kokku kulu (kuu)
3635.86 €
Kokku tulu (kuu)
7656.67 €
Puhastulu (kuu)
4040.81 €
Veerus kulud on välja toodud mõiste „ laen .“ On selge, et 5000€ suuruse Starditoetusega maad ei osta ning hooneid ei püstita. Seega on mõistlik alguses pangalt laenu võtta. Kuna Starditoetust saab taodelda ka 12 kuu jooksul peale asutuse loomist, on stardirahaga võimalik ka üks osa laenust tagasi maksta. 50 000 € suurune laenumakse võetakse kaheksa aasta peale 1,0% intressimääraga. Seega on ühe kuu tagasimakse pangale 542.16 €.
Palgafondi võib arvestada ühe inimese kohta, kes on puhkekeskuses pidevalt tööl. Teiste teenusepakkujatega (kalurid nt) seotakse erinevad kokkulepped, et tulu jaotatakse võrdsete osadena. Palgafondis kajastub inimese töötasu (74.62%), sotsiaalmaks (24.63%) ning töötuskindlustusmaks (0.75%). Need väljatoodud jäävad tööandja kanda. Töötaja brutopalgast läheb maha veel ka kogumispension (1.49%), töötuskindlustusmakse (1.49%) ja tulumaks (10.98%) ( KALKULAATOR .EE). On ilmselge, et ühe töötajaga hakkama ei saada. Teiseks töötajaks on puhkekeskuse omanik, kes saab tulu käibest ning seetõttu endale eraldi palka ei maksa.
Kuna tegemist on puhkemajutusasutusega on olemas ka pidevad kulutused. Näiteks tuleb osta puhastustvahendeid, maksta elektri eest, täiendada toidu ja joogivarusid jne. Need kulutused on kokkuvõetud jooksevkulude alla.
Kokkuvõtvalt võib öelda, et puhkekompleksi loomine Kasepääle tasub ära, kuna tulud ületavad kulusid pooleteise kordselt. Muidugi tuleb arvestada, et talvisel perioodil on tulud väiksemad. Samas ka kulutused, kuna väiksem rahvamass tuleb teenindada.

Tasuvusanalüüs

Iga kord, kui soovitakse ettevõtte algkapitaliks toetust saada Euroopa Liidu toetusfondidest, tuleb neilegi esitada tasuvusanalüüs. Tasuvusanalüüsi koostamisel on oluline silmas pidada nii tulusid, kulusid kui ka investeeringuid ja finantseerimist (NetEkspert). Nende andmete alusel saadakse lõpptulemuseks projekti tasuvus ehk kui palju võib käima lükatud projekt tulu tuua. Tasuvusanalüüsi ei koostata mitte ainult uue projekti algatamisel vaid ka juba olemasolevate laiendamisel.
Selles peatükis analüüsib töö autor puhkemajandusega tegelemise kasumlikkust Kasepääl. Analüüsitakse, kas puhkekeskuse jaoks oleks otstarbekam Krunt 1 või Krunt 2 asukoht. Ühtlasi arutletakse selle üle, kuidas oleks kõige mõistlikum puhkekompleksi rajamist finantseerida ning kas see tasub ka pikema aja jooksul end ära.
Situatsiooni kirjeldus. Konkreetne majutusasutus Kasepää vallas hetkel puudub. Samas on seal olemas kaunis rand ning ka plats ürituste korraldamiseks. Talvisel perioodil on piirkonnas kalastajaid nii Eestist kui ka välismaalt. Seega vajab Kasepää majutusasutust, mis pakuks oma teenust aastaringselt.
Nõuded asukohale. Kuna Kasepää on Peipsi äärne küla, oleks otstarbekas puhkekeskus rajada järve kaldale. See hõlbustaks puhkajate liikumist punktist A punkti B. Samuti oleks talvistel kalaturistidel lihtsam järvele pääseda. Puhkekeskuse alune maapind võiks olla vähemalt 1000m2. Sobivaid maatükke on hetkel piironnas müügil kaks tükki.
Lähteandmed tasuvusanalüüsiks. Tabelis 4 on välja toodud lähteandmed tasuvusanalüüsiks.
Tabel 4. Lähteandmed tasuvusanalüüsiks
Krunt 1
Krunt 2
Pindala (m2)
1022
4287
Ruutmeetri hind (€/m2)
9.69
5.95
Haljasala (m2)
947
3287
Maa halduskulu (€/m2)
0.20
0.20
Ehitusalune pind (m2)
75
100
Ehitushind (€/m2)
800
800
Krundi hind (€)
9900
25 500
Kaugus järvest (m)
70
70
Kaugus avalikust rannast (m)
100
150
Lubatud korrused
2.5
1
Lisahooned
Lubatud saun /külalistemaja
Elektritaristu
Olemas
Olemas
Veevärk
Puudu
Puudu
Kanalisatsioon
Puudu
Puudu
Tasuvusanalüüs. Tasuvusanalüüsi eesmärgiks on leida sobivaim asukoht puhkekeskusele, mis tasuks majanduslikult ära aastaringselt. Siinjuures võrreldakse kahe erineva krundi näitajaid. Võrreldavad näitajad on viidud rahalisse väärtusesse. Samuti soovitakse leida finantseerimiseks tasuvaim lahendus.
Parim viis puhkekeskuse rajamiseks oleks hoida alginvesteering ning aastased kulud minimaalsetena. Alginvesteering võiks olle võimalikult madal eeskätt seetõttu, et algselt ei investeeritaks projekti tulutult. Nimelt peab puhkekeskus hakkama kasumit tootma võimalikult varakult. Kulutused on viidud ühe aasta tasemele ja arvestatavalt on projekti elueaks arvestatud ilma vahepealse arenguta 15 aastat. Tabelis 5 on välja toodud kahe erineva asukohaga kruntide võrdlus.
Tabel 5. Alternatiivide võrdlus
Krunt 1
Krunt 2
Alginvesteering (€)
70 089.40
106 157.40
Eeldatav aastane puhastulu (€)
32 326.48
32 326.48
Eeldatav aastane puhastulu on saadud eelarve baasil. Eelarves oli välja toodud puhastulu kõige aktiivsemal perioodil. Aktiivseimaks hinnati kuid mai-august ning ülejäänud kuude puhastulu arvati kõrghooaja omast poole väiksemaks.
Sellest lähtuvalt võib öelda, et otstarbekam on rajada puhkekeskus Krundile 1. Esiteks on alginvesteering väiksem ning piisab 50 000€ suurusest laenust, omakapitalist ning Starditoetusest. Lisaks sellele on Krundile üks lubatud ehitada kõrgem hoone ja samuti on olemas luba sauna ehituseks. Seega jäävad osad kulutused ära, mis Krunt 2 puhul on ilmselged . Samas tuleb arvestada, et mõlema krundi puhul on väga oluline veevärgi ja kanalisatsiooni välja ehitamine. Alginvesteering tehakse Krundi 1 puhul tasa kahe aastaga ja Krundi 2 puhul tasa kolme aastaga.
Finantseerimise koha pealt oleks otstarbekaim võtta pangalt laenu ning samuti kasutada ka EAS’i Starditoetust. Nagu juba ka varasemalt oli mainitud. Oluline on muidugi ka omainvesteering. Kindlasti pole mõtet antud maatükki rentida, kuna tehtavate tööde järel krunti väärtus tõuseb.

Kokkuvõte

Käesolev ainetöö „Puhkemajanduse sihtotstarbeka kinnisvara arendamine Eestis“ keskendus puhkemajanduse arengule maailmas.
Töö esimeses osas oli välja toodud puhkemajanduse areng ja võimalused nii Eestis kui ka väljapool Eestit. Eesti kontekstis keskenduti erinevate regioonide puhkemajanduse edendamise eripäradele. Samuti toodi näiteid nende atraktsioonide kohta, mida mõnes piirkonnas ei ole absoluutselt otstarbekas arendada. Töös toodi välja ka puhkajate vanuseline koosseis ning puhkusereiside põhjuseid.
Töö teises osas keskenduti konkreetse piirkonna puhkemajanduse arenguvõimalustele. Vaatluse alla võeti Kasepää küla, mis asub Peipsi järve ääres tunnise autosõidu kaugusel Tartu linnast. Esitati asukoha ning sihtotstarbe põhjendused. Ühtlasi toodi välja ka puhkekeskuse eeldatava kuu eelarve ning tasuvusanalüüs.
Töö algul püstitatud eesmärk sai täidetud. Nimelt on piirkonnas hetkel puudu majutusasutustest, kuid samas on seal aktiivne elanikkond ning turismiatraktsioone piisavalt. Samuti on olemas mitmeid võimalusi arenguks. Peale andmete analüüsi erinevais peatükkides jõuti järeldusele, et puhkekeskuse arendus-tegevus Kasepää külas on otstarbekas. Esiteks tõuseb arendusteevuse tagajärjel konkreetse maatüki väärtus. Ühtlasi on eelarve plussis ning tasuvusanalüüsi sünergia positiivne.

Kasutatud kirjandus

Brian, A., Cichhorn, V., Li, G. & Liu, W. (2014). Consuming Post-disaster Destinations. The case of Sichuan, China . Annals of Tourism Research, 47, lk 1–17.
Chen, S.C. & Shoemaker, S. (2014). Age and cohort effects: The American senior tourism market. Annals of Tourism Research, 48, lk 58–75.
Haider, W. & Pröbstl, U. (2013). Challenges for outdoor recreation and nature based tourism. Journal of Outdoor recreation and Tourism, 1, lk 1–2.
Kaing, M. (2011). Kinnisvara alused. Eesti Maaülikool. Tartu. 142 lk.
Klaus, E. (2009). Maaturismi perspektiivid Euroopas. 29 lk.
Lück, S., Robinson , P. & Smith, S. (2004). Tourism. Annals of Tourism Research, 47, lk 101–102.
Mustvee arengustrateegia aastateks 2007-2013. (2004). 34 lk.
Raagma, G & Terk, E. (2004). Ettevõtluse võimalused maakondades. Äripäeva kirjastus. 168 lk.
Kasutatud Interneti allikad
City 24. [ http://www.city24.ee/kinnisvara/uurile+anda/maa/pc7qr3?selectedTabMenu=list¤cy=EUR ]. 02.12.2014.
EAS. Starditoetus . [ http://www.eas.ee/et/alustavale-ettevotjale/eas-i-lahendused-ja-toetusvoimalused/starditoetus/ueldist].07.12.2014 .
Edition CNN. [ http://edition.cnn.com/2005/WORLD/asiapcf/01/19/asia.tsunami/index.html?section=cnn_topstories ]. 03.12.2014.
Himma, M. (2013). Turism vormub teaduseks. [ http://tartu.postimees.ee/1284932/turism-vormub-teaduseks ]. 02.12.2014.
KALKULAATOR.EE. [ http://www.kalkulaator.ee/ ]. 07.12.2014.
KV.EE. [ http://www.kv.ee/omedu-joe-ligidal-asuv-maatukk-peipsi-jarvest-180-2416517.html ]. 02.12.2014.
NetEkspert. [ http://www.netekspert.com/ne/finantsanaluus.aspx ]. 03.12.2014.
Statistikaamet a). [ http://pub.stat.ee/px-web.2001/Dialog/varval.asp?ma=TU110&ti=MAJUTUSKOHTADE+MAHUTATAVUS%2C+MAJUTATUD+JA+MAJUTATUTE+%D6%D6BIMISED+MAAKONNA+J%C4RGI&path=../Database/Majandus/23Turism_ja_majutus/02Majutus/&lang=2 ]. 02.12.2014.
Statistikaamet b). [ http://pub.stat.ee/px-web.2001/Dialog/varval.asp?ma=TT4645&ti=15%2D74%2DAASTASTE+H%D5IVESEISUND+MAAKONNA+J%C4RGI&path=../Database/Sotsiaalelu/15Tooturg/12Tooturu_uldandmed/02Aastastatistika/&lang=2 ]. 02.12.2014.
Tartumaa arengustrateegia. (2009). Kohaturundus algab loo loomisest. [ http://www.tas.ee/documents/Print/0c61c72453f2e67baa57b9e5015cb509.pdf ]. 02.12.2014.
Vooremaa. (2011). Kasepääl valmib laululava. [ http://www.vooremaa.ee/contents.php?cid=1006513 ]. 02.12.2014.
Võrumaa Teataja . Kallastel paraaditsesid karakaatitsad. [ http://www.vorumaateataja.ee/ee/arhiiv/174-arhiiv-2011/2383-kallastel-paraaditsesid-karakatitsad ]. 02.12.2014.
Intervjuud
Einasto, M. (2014). Tartu Ülikooli Kliinikumi juhatuse liige. Autori ja Jane Hüdsi intervjuu . Tartu, 13.03.2014.
Koppel, A. (2014). Muuseumi „Peipsi järve elu tuba“ administraator. Autori intervjuu telefonitsi. Tartu, 02.12.2014.
Sorgin, K. (2014). Jalgpalli huviline Kasepääl. Autori intervjuu telefonitsi. Tartu, 02.12.2014.

Lisad

Lisa 1

Karakatitsad on Peipsi ääres levinud omanäoline sõiduvahend. See on enamasti ehitatud autokerest ning rehvideks on üldjuhul traktorite õhukummid, kuid muidugi on ka erandeid . Oluline on sõiduvahendi kergus ning võimalikult suur kontaktpinna saavutamine maapinnaga (jääga). Sõidukeid kasutakse järve jääl liikumiseks, et talvisel perioodil oleks hõlpsam kalastada (Võrumaa Teataja).