tootlust. (Arco Vara 2012) 3.2. Turu arengud majanduse madalseisu kontekstis Majanduskriisile reageerisid pangad küllaltki kiirelt ning 2009. aastal puudus arendajatel negatiivsete väljavaadete tõttu praktiline võimalus ärikinnisvara finantseerimiseks laenu saada, mille tulemus avaldub joonise 1 puhul aastatel 2010 ja 2011. Pankade poolt käsipiduri peale tõmbamise tõttu oli laenu võimalik DnB Nord Panga ärioperatsioonide juhi Jaan Liitmäe sõnul saada vaid olemasoleva rahavooga projektide ostuks, mille puhul oli eelduseks tugevate rentnike olemasolu ning piisav rahavoog. Swedbanki ettevõtete finantseerimise divisjoni juhi Tauno Vanaselja sõnul ei piisanud laenu saamiseks enam üksnes kvaliteetse tagatise olemasolust. (Linnamäe 2009) Joonis 2 väljendab hästi muutusi üürihindades aastatel 2005 kuni 2011 I kvartal. Tühjaks jäänud kvaliteetsete pindade suur hulk viis 2009. aastal kiirelt langusesse ka üürihinnad, mille
Näiteks uue tooteliini juurutamisel on hädavajalik teha kulutusi müügipersonali koolituseks ja koolitusprogrammiga seotud maksujärgset rahavoogu tuleb lugeda raha väljavooks. Kui uue projekti vastuvõtmine eeldab tootmishoonete ümbersisustamist, siis sellega seotud kapitalikulud tuleb lugeda projekti rahaväljavoogude hulka. Iga seonduv rahavoog, mis mõjutab ettevõtet tervikuna, on asjassepuutuv , sõltumata sellest, kas tegegemist on juurde- või väljavoolulise rahavooga. 5) Pöördumatud kulud pole juurdekasvulised rahavood Pöördumatuteks kuludeks nimetatakse juba tehtud kulusid, mille suhtes ei saa enam midagi ette võtta. Kapitali eelarvestamises loevad aga ainult rahavood, mis on tehtavad või saadavad arvestushetke seisuga. Otsustajal tuleb vastata kahele küsimusele: 1) kas rahavoog tekib, kui projekt vastu võetakse, 2) kas rahavoog tekib, kui projekti vastu ei võeta. ,,Jah'' esimesele ja ,,ei''
2.2. Turu arengud majanduse madalseisu kontekstis Majanduskriisile reageerisid pangad küllaltki kiirelt ning 2009. aastal puudus arendajatel negatiivsete väljavaadete tõttu praktiline võimalus ärikinnisvara finantseerimiseks laenu saada, mille tulemus väheste uute büroopindade osas avaldub joonise 1 puhul aastatel 2010 ja 2011. Pankade poolt kiire reageerimise tõttu oli DnB Nord Panga ärioperatsioonide juhi Jaan Liitmäe sõnul laenu võimalik saada vaid olemasoleva rahavooga projektide ostuks, mille puhul oli eelduseks tugevate rentnike olemasolu ning piisav rahavoog. Swedbanki ettevõtete finantseerimise divisjoni juhi Tauno Vanaselja sõnul ei piisanud laenu saamiseks enam üksnes kvaliteetse tagatise olemasolust. (Linnamäe 2009) Seven Real Estate Advisori juhataja Urmas Lauri 2010. aasta sõnavõtu järgi polnud julgus ja soodne ehitushind piisavad, et ehitustegevusega alustada. Majanduse keerulise
äritegevusest, millega saaks katta lühiajalisi kohustusi. Antud suhtarvu kasutamine ettevõtte likviidsuse hindamisel on suhteliselt uus ning on peamiselt tingitud lähenemisviisist, et näitajad nagu kasum ja varade tase ei väljenda tekkepõhisest arvestusest tulenevalt piisavalt õigesti ettevõtte tegelikku maksevõimet. Seega äritegevuse rahavoo taseme suhtarv näitab ettevõtte võimet oma käibevara rahaks muuta ning võimet selle rahavooga oma lühiajalisi kohustusi katta. Kui äritegevuse rahavoo taseme suhtarv on suurem kui 0,4, siis see tähendab, et tegemist on maksejõulise firmaga. · 2009. aasta äritegevuse rahavoo taseme suhtarv: · 2010. aasta äritegevuse rahavoo taseme suhtarv: · 2011. aasta äritegevuse rahavoo taseme suhtarv: · 2012. aasta äritegevuse rahavoo taseme suhtarv: ICT Support OÜ äritegevuse rahavoo taseme suhtarvud on nelja aasta lõikes väga head, küündides 2012. aastal 1,95-ni
- · Internetikasutus 0.5h / 1h 10.- / 15.- · Kangema alkoholiga kokteilid 30.- / 40.- · Õlu, siider 0.25/0.5 l 18.- / 25.- · Piljard (1 mäng) 15.- · Lauamängud ja mängukaardid on klientidele tasuta 2.12 Tasuvusarvestus Alghindadele on juurde arvestatud oma juurdehindlus, mis olenemata tootest on 50 % 11 Tabelis on arvestatud rahavooga 40 EEK inimese kohta, seejuures külastatavus ühes päevas vähemalt 50 inimest. Inimesi Tulu (EEK) Kokku (EEK) Käive (1 päev) 50 40 2000 Puhastulu 50 20 1000 Arvestades rahavoo kõikumist hooajati (tabel tipphooaja kohta) hakkab asutus kasumit tootma 1.5 aastaga. Peale jooksvate kulude on kavas tuluga katta ka reklaamikulud. Seda 10% ulatuses
omanikele), aga ka väliselt (selles on huvitatud kreeditorid ja investorid). Rahavoogude aruanne koosneb 3-st osast: äritegevuse, investeerimise ja finantseerimise rahavood. Aruanne näitab reaalse rahajäägi muutust ning sellest mõjutatud bilanssi kirjeid. Analoogselt sellele, et varade summa võrdub kohustuste ja omakapitali summaga, peab varadest tulenev rahavoog võrduma võlausaldajate ehk kreeditoride ja investorite rahavooga. Äritegevus on seotud toodangu väljalaskmise ja müügiga või teenuse osutamisega. Tüüpiline laekumine on ,,müügist saadud sularaha", tüüpilised väljaminekud on ,,toodangu/teenuse müügiga seotud väljaminekud", ,,tasu maksmine", ,,maksude tasumine" ja ,,muud ärikulud" (N: reklaamkulud, kindlustus). Normaalselt toimivas firmas peaksid äritegevuse positiivsed rahavood ületama negatiivseid. Erandiks on alustavad ettevõtted, reorganiseeruvad ettevõtted ja hooajaline tegevus.
Sõltumata väärtpaberi liigist, tuleb analüüsida oodatava kasu saamiseks oodatavaid rahavoogusid. Kuna prognoosid on alati seotud tõenäosuslikkusega ja investorid ei tea täpselt, millised on konkreetsete rahavoogude tõenäosused, siis ei saada ka tegelikku tulu teada enne tehingu lõplikku realiseerimist. Oodatav rahavoo leidmise valem: kui oodatav rahavoo summa korrutada võimaliku tõenäosusega saadava rahavooga. X=xi*P(xi) Näide: On kolm erinevat võimalikku majanduslikku situatsiooni: langus, stabiilsus ja tõus. Andmed: L-20% 80= S-50% 100= T-30% 150= 16 X=20%*80+50%*100+30%*150=111krooni Selline metoodika sobib lihtaktsiaga kaasneva rahavoo arvutamiseks
muutus: ·põhivara võib omada 1 firma väärtpabereid ~15% panga oma- vahenditest. Tulu mittetoovad varad:1)pangas olev allikaga ·taotletavl laenul puudub konkreetne kasuta- kuluvus ·amortisatsioon; 6)muud tegevuskulud n. sularaha; 2)panga presidendile kuuluv auto; 3)kui miseesmärk ·laenu tagastamise graafik ei ole tagatud müügikahjum; 7)erakorralised kulud. Kasumianalüüsil pangal liiga suur hoone. rahavooga ·omakapitali osa liiga väike ·hankijate kasut. suhtarvud: 1)omakapitali kasumiprotsent on Liising- keskmise tähtajaga laenu võtmise võimalus. soovid esitada krediidiinfo ·teiste võlausaldajate äriettevõtte kasulikkuse näitaja ROE=(puhaskasum/ Kliendi jaoks on liising rentimine või järelmaksuga tekkimine ·taotlused muuta krediidilepingu tingimusi omakapital)*100%- kui palju kasumit teenib omakap. ostmine
käibevahendeid, aga ka likvideerimisega seotud kulusid. 33 Tehnikagümnaasium Kui arvutused tehakse rahavoogude tulumaksu järgsel tasemel, siis investeerija nõutav tulumäär on omakapitali puhasrentaablus e puhastulukus. Tehes aga arvutusi tulumaksu eelse rahavooga, on investori nõutav tulunorm omakapitali rentaabluse näitaja. ärikasum e kasum enne tulumaksu omakapitali rentaablus = omakapital puhaskasum omakapitali puhasrentaablus = omakapital Investeerija nõutav tulunorm sisaldab riskivaba tulumäära ja riskilisa
käibevahendeid, aga ka likvideerimisega seotud kulusid. 33 Tehnikagümnaasium Kui arvutused tehakse rahavoogude tulumaksu järgsel tasemel, siis investeerija nõutav tulumäär on omakapitali puhasrentaablus e puhastulukus. Tehes aga arvutusi tulumaksu eelse rahavooga, on investori nõutav tulunorm omakapitali rentaabluse näitaja. ärikasum e kasum enne tulumaksu omakapitali rentaablus = omakapital puhaskasum omakapitali puhasrentaablus = omakapital Investeerija nõutav tulunorm sisaldab riskivaba tulumäära ja riskilisa
käibevahendeid, aga ka likvideerimisega seotud kulusid. 33 Tehnikagümnaasium Kui arvutused tehakse rahavoogude tulumaksu järgsel tasemel, siis investeerija nõutav tulumäär on omakapitali puhasrentaablus e puhastulukus. Tehes aga arvutusi tulumaksu eelse rahavooga, on investori nõutav tulunorm omakapitali rentaabluse näitaja. ärikasum e kasum enne tulumaksu omakapitali rentaablus = omakapital puhaskasum omakapitali puhasrentaablus = omakapital Investeerija nõutav tulunorm sisaldab riskivaba tulumäära ja riskilisa
käibevahendeid, aga ka likvideerimisega seotud kulusid. 34 Tallinna Tehnikagümnaasium Kui arvutused tehakse rahavoogude tulumaksu järgsel tasemel, siis investeerija nõutav tulumäär on omakapitali puhasrentaablus e puhastulukus. Tehes aga arvutusi tulumaksu eelse rahavooga, on investori nõutav tulunorm omakapitali rentaabluse näitaja. ärikasum e kasum enne tulumaksu omakapitali rentaablus = omakapital puhaskasum omakapitali puhasrentaablus = omakapital
Probleemi keerukus seisneb tulevikuootuste õiges prognoosis ja prognoositavas riskis, mis väljendub nõutavas tulunormis. Investeerija nõutav tulunorm on minimaalne tulunorm, mis on vajalik, et meelitada investeerijat väärtpaberit ostma. Nõutav tulunorm koosneb: Riskivabast tulunormist tulunorm, et eelistada üldse investeerimist tarbimimisele; Lisandub inflatsioonipreemia Lisandub riskilisa ehk riskipreemia Võlakirjade puhul on tegemist lõpliku rahavooga, kus eristatakse: Tulu tähtajani YTM; Tulu tagasiostuni tagasiostu puhul saab madalate intressimäärade korral võlakirjad odavamate vastu vahetada, sealjuures ostes kallid võlakirjad varem kokkulepitud odavama hinnaga tagasi. Võlakirja väärtus: I M V = + = I · PVIFA + M · PVIF (1 + k d ) t
1 + 0,06 Ligikaudse tulemuse saab ka järgmise valemiga: (2.10) i real = i nom - inf. Ligikaudset valemit võib kasutada ainult väikeste intressimäärade ja inflatsioonimäärade korral. 2.3. Raha tulevikuväärtus Raha tulevikuväärtus (future value) on olevikus liitintressiga investeeritud rahasumma väärtus tulevikus. Tulevikuväärtuse arvutamisel kasutatakse intressimäära tabeleid numbritega 1 ja 3. Tabelit 1 kasutatakse, kui tegemist on ebavõrdsete maksetega ehk rahavooga erinevate perioodide jooksul või siis üksiksummade puhul. Tabelit 3 kasutatakse siis, kui summad on võrdsed ja perioodid ühepikkused. Rahanduse üldtuntud rahaühiku tulevase väärtuse valem on järgmine: (2.21) FVn = PV (1 + i ) . n Näide Investoril on 1000 krooni ja ta soovib seda hoiustada neljaks aastaks. Mis on hoiuse väärtus nelja aasta pärast, kui intressimäär on 10% aastas? FV4 = 1000 (1 + 0,1) 4 = 1464 krooni.
rakendamine projekti hindamisel sama tulemuse, mis praegune puhasväärtus ja kasumiindeks. Kui praegune puhasväärtus on positiivne, siis on ka kasumiindeks suurem kui 1 ning sisemine rentaablus kõrgem nõutavast tulumäärast. Selle põhjal võib teha järelduse, et kõik diskonteeritud rahavoogudel põhinevad investeerimisprojektide hindamise kriteeriumid on omavahel seotud ning annavad sama tulemuse. Juhul kui on tegemist aastate lõikes ühtlase rahavooga või on võimalik arvutada keskmine lisandunud rahavoog, siis võib IRR arvutamisel kasutada APVDT k,n tabelit. Selleks leitakse esmalt annuiteedi nüüdisväärtuse diskontotegur: APVDT k,n = esialgsed kulud / projektirahavoog aastas(keskmine) Teades APVDTk,n väärtust, leitakse finantsmatemaatika tabelist IRR väärtuse. 71 Kui rahavood on ebaühtlased ehk teisisõnu nende väärtused aastate lõikes erinevad
kapitalivajaduse leevendamiseks. Nimetatud toodet võib kasutada ka lühiajaliste investeeringute teostamiseks. Tagatislaenud Investeerimislaen on laen, mille eesmärgiks on ettevõtte ehitustegevuse või kapitaalremondi finantseerimine, põhivarade soetamine (masinad, seadmed jne.). § Tagatud varaga - laenu tagatiseks panditud vara jääb liisingobjekt ettevõtte omandusse § Tagatud laekumistega laenu tagatised on tagatud laekumistega (rahavooga) Faktooring on laenutoode, mis on mõeldud kauba või teenuse müüjale. Siin ostab pank müüjalt nõudeõiguse laekumata arvetele, tasudes müüjale avansilisi makse (mis ei moodusta 100 arvete kogusummast). Maksetähtaja saabudes tasub kauba või teenuse ostja arvesumma pangale ning pank tasub omakorda müüjale ülejäänud osa arvest, millest arvestab maha tasud faktooringu kasutamise eest. Faktooringu eelised müüijale:
100 000 EAA A = =57 604 1 1 Näiteks masina A puhul leiti see järgmiselt: 10( 1- 2 ) 1.1 Seega A ja B vahel valides peaks eelistama suurema aastase rahavooga masinat, milleks on masin B. c. Kasulikum on teha asendus alles 5 aasta pärast, sest vana masinaga jätkates on aastane rahavoog ikkagi suurem. NB! Vana masina kunagine investeering on ,,uppunud kulu" (sunk cost). 1. Ülesanne. Seminaris näitasime, et kui ettevõtte kasutab fikseeritud ning riske mitte arvestavat kapitali hinda, võib tekida olukord, kus ettevõte kipub ülehindama (ja vastu võtma) suhteliselt
annaabi.ee 
