Ülesanne 1. Maakri tänava 28 ja 30 kruntide detailplaneering (0)

Eesti Maaülikool
Põllumajandus ja keskkonnakaitse instituut
Ruumiline planeerimine
Maakri tänava 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu analüüs
Tartu 2007

Maakri tänava 28 ja 30 kruntide detailplaneering

Maakri 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinnas 25.01.2006.
Planeering lubab Maakri 30 ehitada 24korruselise äri- ja elumaja . 24korruselise hoone kõrgosa maht asub Maakri tänavast üheksa meetrit eemal ning hoonekompleksil piki Maakri tänavat on planeeritud kõrguseks neli korrust. Õueosale tuleb maa-alune garaaž mille katus on plaanis haljastada. Muu hulgas hõlmab Maakri 28 ja 30 kruntide detailplaneering tükikest Lennuki, Maakri ja Kuke tänavate vahelisest kvartalist, kuhu erinevad omanikud plaanivad mitmeid uusi kõrghooneid. Ühelt poolt piirneb ala 105meetrise Radisson SASi majaga ja teiselt poolt 72meetrise korterelamu Maakri Majaga. Kui selguvad kvartali linnakujunduslikke probleeme lahkava arhitektuurikonkursi tulemused, kehtestatakse ka detailplaneering. Praegu on kruntidel neli väiksemast maja, millest jääb püsti vaid arhitektuurimälestisena kaitse all olev Lenderi gümnaasiumi hoovipoolne hoone. Laiendatud pargialale võiv rajada laste mänguväljaku. Detailplaneering üle viie aasta veninud, sest tegemist on strateegilise piirkonnaga, kus on palju huvigruppe.

Enim poleemikat tekitanud aspektid

Üheks poleemikat tekitavaks aspektiks on see, et Arhitektide liit tahab seisma panna Maakri tänava äärde 24korruselist maja planeeringut, sest soovib hoonestamiseks korraldada konkursi ja enne selle lõppu vaidlusalust planeeringut mitte heaks kiita. Kokku tuli planeeringu vastu kümme protesti , millest osa protestijaid olid korteri- ja garaažiühistud, mille taga on kümneid inimesi. Paljud Lennuki, Kuke ja Maakritänava vahelise piirkonna maaomanikud ning arhitektide liit juhtisid juba enne planeeringu avalikustamist tähelepanu, et see ei võta arvesse kogu kvartali vajadusi ning piirab oluliselt teiste võimalusi oma kruntide arendamisel ja nad esitasid oma protestid ka avalikustamise käigus. Kvartalisse soovitakse lisaks 24-korruselisele majale ehitada veel teisigi kõrghooneid.
«See on viga, et antakse sellistes kohtades krundikaupa õigusi detailplaneeringute tegemiseks,» tunnistas avalikul arutamisel protestijate küsimustele vastanud linnaplaneerimise ameti osakonnajuhataja Martti Preem. (Seaver 2006, Postimees 12.04)
Maakri 28 ja 30 planeering algatati juba 2000. aastal, kuid siis ei olnud nii suurt tungi kõrghoonete rajamiseks. Maakri 28 ja 30 planeering lisatakse küll konkursi materjalidele, kuid sellega arvestamine pole kohustuslik. Seda, mis saab Maakri 28 ja 30 planeeringust, kui konkursi võidutöö sellega üldse ei arvesta ning selle elluviimise võimatuks muudab, ei osatud öelda, kuid planeeringul olevate hoonete mahtu ja kõrgust saab muuta kindlasti. Kuid samas ei pruugi konkursile laekuvad tööd planeeringuga ette nähtud hoonestust muuta, sest arhitektid peavad arvestama alal olevate krundipiiridega. Arhitektuurikonkurss ei pruugi tuua loodetud lahendust , sest kvartalikaupa planeerimine on õigem kui krundikaupa planeerimine. Ja kuna alal on väga keeruline kruntide rägastik, pole seni sealsed maaomanikud suutnud ühise lahenduse saamiseks koostööd teha. Maakri tänava piirkonnast on aastatega välja kujunenud Tallinna kõrgeimate hoonete asupaik .
Lisaks arhitektide liidule tahab konkursi korraldamist jõuliselt ka SRV Kinnisvarafirma, kes piirkonda samuti üht kõrghoonet plaanib. Selles asukohas oleks konkurss kindlasti hea valik, sest nii saaks kogu ala terviklikult lahendada. Kui arhitektide liit oma üldplaneeringu kavaga välja tuli, oli linna nõudmine, et kõikide olemasolevate detailplaneeringutega tuleb arvestada, samuti Maakri 28 detailplaneeringuga. Arhitektide liit on valmis Maakri 28 ja 30 planeeringu peatamiseks kirjutama linnavolikogule ka avalduse, et poliitikud ootaksid enne selle kehtestama asumist ära arhitektuurikonkursi tulemused.
«Seoses nende kõrghoonetega, mida sinna rajada kavatsetakse, on see niivõrd oluline koht linnas, et ma ei näe muud võimalust kui leida kogu kvartalile mingi terviklik lahendus,» lausus arhitektide liidu esimees Margit Mutso. «Kui planeering nüüd kehtestatakse, siis muutub kogu konkurss mõttetuks, sest planeeringu ala jääb kvartali keskele.» ( Toomsalu 2006, Postimees 20.01).
Arhitektuurikonkurss ei pruugi tuua loodetud lahendust, mida oleks võimalik ellu viia ilma suuremate vaidlusteta, kuid see aitab probleemi lahendada.
Maakri tänava 28 ja 30 kruntide kokku 0,38 hektari suurusele alale peaks OÜ Lewis Invest Iiri investorite toel ehitama kuni 80 meetri kõrguse hoone. Kuid kruntidest
Eraldatakse tükid, kuhu tuleb rajada Tornimäe tänava pikendus ning neljakorruseline äri- ja kortermaja. Praegu on kruntidel neli väiksemast maja, millest jääb püsti vaid Lenderi gümnaasiumi hoovipoolne hoone. Esialgse plaani kohaselt on hoonesse planeeritud umbes 80 korterit.
Teiseks poleemikat tekitavaks aspektiks oli see, et Indrek Toome osalusega kinnisvarafirma SRV üritas kohtu abil takistada Iiri ärimeeste kavandatava 24korruselise kortermaja ehitamist Maakri tänavale, sest kõrghoone ei läinud firma huvidega kokku.
Kinnisvarafirma SRV soovis osta krunti kuna Lewis Invest polnud nõus arhitektide liidu ning Maakri piirkonnas kinnistuid omavate firmade tahtega kogu piirkonnale ühtne planeering teha. Iirlased polnud krundi müümisega nõus, sest Maakri 30 krundi eest pakuti nende sõnul turuväärtusest madalamat hinda. Kuid Kinnisvarafirma SRV arvas , et iirlased tahavad kiirelt kasumi välja võtta ja nad ei hooliks edasisest Maakri piirkonna käekäigust. Samuti on SRV kinnisavarafirma kõrvalkrunt seotud iirlaste ja inglaste osalusega firma planeeringuga, mistõttu planeeringut ei kooskõlastatud.

Kõige mõjuvamad argumendid planeerimisteemas

Minu arust olid artiklites kõige mõjuvamad argumendid kinnisvarafirma SRV poolt pakutud lahendused. Kuigi Lewis Investi firma väitis, et SRV pakkus neile madalamat krundi hinda, pooldan ma kinnisavarafirma SRV poolt välja pakutud lahendusi, sest iirlaste eesmärgiks oli ainult kasumi kiire välja võtmine ja nad mõtlesid vaid enda heaolule. Nad ei olnud nõus läbirääkima ja pooldasid kohut , et kiiresti ehitustöid alustada. Nad ei olnud nõus ka konkursi korraldamisega, mis oleks andnud kogu alale tervikliku lahenduse. Nad ise ei pakkunud sobivaid lahendusi, sest nad ei soovinud krundist ilma jääda.

Selgitused planeerimisettepanekute kohta

Paljudes artiklites andsid planeeriad selgitusi planeerimisettepaneku kohta. Samuti argumenteerisid planeeriad oma ettepanekuid , mis olid minu jaoks veenvad.
Näiteks tegi kinnisvarafirma SRV ettepaneku Lewis Investi firmale, et ostab Maakri 30 krundi ära, kuid iirlaste firma polnud ettepanekuga nõus, sest nende sõnul pakuti Maakri 30 krundi eest turuväärtusest madalamat hinda, millega "varakad Iiri erainvestorid" ei leppinud. SRV ei oskanud ise aga öelda, seda mida nad krundile ehitaks, kuid see sõltuks sellest, millene tuleks Maakri piirkonna üldpalneering.
"Kui meil pannakse käed raudu , siis meie läbirääkimistesse ei asu," kinnitas Olev- Mait Makk, andes mõista, et pakkumine tehti vaenulikult . Seetõttu valis Lewis Invest kohtutee, et 11 000 ruutmeetri suurune hoone kunagi valmis ehitada. (Hankewitz, 2006, Äripäev 05.05.)
Lewis Investi firma ei võtnud SRV pakutud raha vastu, kuna neil pole päris analoogset krunti. Neil on küll kinnisvara mujal, kuid mitte nii heas kohas.
SRV sõnul ei pakkunud nad madalamat krundi hinda. Kuna Lewis Invest polnud nõus arhitektide liidu ning Maakri piirkonnas kinnistuid omavate firmade tahtega kogu piirkonnale ühtne planeering teha, soovis SRV krunti ise ära osta. Kuid kinnistut ei tahetud realiseerida, ja iirlased olid nõus ainsaks väljapääsuks kohtusse minema.
Mõlemad planeerijad andsid väga selgeid selgitusi, miks nad ettepanekuga nõus ei olnud, kuid minu jaoks olid kinnisvarafirma SRV argumendid veenvamad. Ma arvan, et Lewis Investi firma ei oleks isegi suurema hinnaga SRV-le krunti müünud, sest muidu oleks nad liiga palju kaotanud. nad võisid küll väita et sobiva hinna juures oleks ehk kokkulepe saavutatud, kuid seda on raske uskuda.
Teise planeerimisettepaneku tegi arhitektide liit sooviga korraldada piirkonna hoonestamiseks konkurss, et kogu alale terviklik lahendus leida. Lisaks arhitektide liidule soovisid konkurssi korraldada ka SRV Kinnisvara. Arhitrktide liit oli nõus planeeringu peatamiseks kirjutama linnavolikogule ka avalduse, et poliitikud ootaksid enne selle kehtestama asumist ära arhitektuurikonkursi tulemused. Kuigi aritektid arvasid, et nad jõuavad konkursiga lõpule enne, kui Maakri 28 ja 30 planeering volikokku jõuab. Ning samas aitaks konkurss leida kompromissi. Teised arendajad ei pooldanud aga planeeringut, sest kui Maakri 28 ja 30 planeeringuga on hoonestusõigus ka ühe 24- korruselise hoone jaoks, siis kõrvaloleva kinnistu arendaja oma krundile kõrghoonet rajada enam ei saa. Enamasti on konkursi kampaania taga kinnisvara SRV tütarfirma Mark Invest, kellel on piirkonnas mitmeid krunte ja kes sooviks tervet kvartalit.
Minu jaoks olid argumendid väga veenvad.
Artiklites ei esinenud parteipoliitilisi erinevusi planeerimisteemasse suhtumisel.
Kasutatud kirjandus
Alas Askur, 2006, Maakri tänavale plaanitakse uut 80 meetri kõrgust pilvelõhkujat, Ärileht 26.01.2006.
Hankewitz Gert D., 2006, Toome peatas iirlaste kõrghoone, Äripäev 05.05.2006.
Oja Anne, 2006, Garaažiomanikest saamas miljonärid, Äripäev 12.06.2006
Seaver Urmas, 2006, Maaomanike protest peatas Maakri kvartali uue pilvelõhkuja projekti, Postimees 12.04.2006.
Toomsalu Ülo, 2006, Arhitektide liit seisab vastu uuele planeeringule Maakri tänaval, Postimees 20.01.2006.
6