Rendilepingu referaat (0)

TALLINNA MAJANDUSKOOL Marius Kuningas Kersti Annok Ketly Kukesman Eva Marie Kutsar KM219 RENDILEPING Referaat Juhendaja: Marius Kuningas  Tallinn 2021 SISUKORD


2


SISSEJUHATUS Käesoleva referaadi teemaks on rendileping. Referaadi eesmärk on mõista paremini   rendilepingu   tähendust   ja   selle   sisu   ning   seotust   kinnisvara maailmaga. Töös on uuritud infot erinevatelt lehekülgedelt, millest põhiliseks oli   Riigi   Teataja.   Lisaks   on   välja   toodud   ka   kohtulahend,   mis   on   seotud rendilepinguga. Majanduskooli   õppejõud   tõid   ühe   hea   näite   rendilepingu   ja   üürilepingu sõnastamiseks,   mis   jäi   kooli   õppima   tulles   kohe   meelde:   “Kui   õunapuud üürida, siis on sul õigus seda vaadata ja seal otsas turnida, kuid sa ei tohi sealt ühtegi vilja võtta, kui aga õunapuud rentida, siis võid sealt võtta ka oma saagi õunu.” 3


1. RENDILEPING Selles   peatükis   tutvustame   rendilepingut   kinnisvara   maailmas.   Räägime täpsemalt   selle   tähendusest,   rendilepingu   lepingupoolte   õigustest   ja kohustustest,   kestusest   ja   lõppemisest,   rendilepingu   põllumajanduslikust poolest,   Eesti   Vabariigi   rendiseadusest   ning   rendilepingu   erinevusest üürilepinguga. 1.1. Rendilepingu tähendus Võlaõigusseaduse 16. peatüki paragrahv 339 järgi kirjeldatakse rendilepingu mõistet nii: Rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule   (rentnik)   kasutamiseks   rendilepingu   eseme   ning   võimaldama   talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). (6 lk 21) Eesti   Vabariigi   rendiseaduse   järgi   on   rendileping   kestvusleping,   millega rendileandja   kohustub   andma   rentnikule   kasutamiseks   rendieseme   ning rentnik   on   kohustatud   selle   eest   maksma   renti.   Kui   rentnik   lähtub   oma tegevuses   korrapärase   majandamise   reeglitest,   peab   talle   olema võimaldatud ka rendiesemest kasu (õigusvilja või loodusvilja) saamine. (7 lk 21) 1.2. Rendilepingu lepingupoolte õigused ja kohustused Lepingupoolteks   on   rendileandja   ja   rentnik.   Lepingupoolte   õiguste   ja 4


kohustuste jagu Võlaõigusseaduses koosneb mitmest erinevast paragrahvist, mille   hulka   kuuluvad   renditud   kinnisasja   kirjeldus,   rendileandja kontrolliõigus,   sihtotstarbele   vastava   majandamise   kohustus,   puuduste kõrvaldamine,   päraldistega   kinnisasja   rentimine,   renditud   loomade hooldamine, põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rendileandja tehtud muudatused   ja   parendused,   majandamisviisi   muutmine,   põllumajandusliku rendilepingu   tingimuste   muutmine   ning   viimaseks,   põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rendileandja pandiõigus.  Kinnisasja   rendileandja   ja   rentnik   peavad   kinnisasja   üleandmisel   pärast rendilepingu sõlmimist või lõppemist koostama ühiselt kinnisasja kirjelduse, kus   on   kirjeldatud   kinnisasja   osad,   päraldised   ja   seisund   üleandmisel. Kirjelduses   peab   olema   märgitud   kirjelduse   koostamise   aeg   ning   kirjeldus peab  olema mõlema  lepingupoole  poolt  allkirjastatud. Kui üks  lepingupool keeldub   osalemast   kirjelduse   koostamisel   või   kui   kirjelduse   koostamisel ilmnevad   sisulised   lahkarvamused,   võib   kumbki   lepingupool   nõuda,   et kirjelduse koostaks ekspert, välja arvatud juhul, kui kinnisasja üleandmisest on möödunud rohkem kui üheksa kuud või rendilepingu lõppemisest rohkem kui kolm kuud. Eksperdikulud kannavad lepingupooled võrdsetes osades. Kui kirjeldust ei koostatud, eeldatakse, et kinnisasi anti üle heas seisukorras. (6 lk 21) Rendileandjal   on   ka   kontrolliõigus,   tal   on   õigus   kontrollida   rendilepingu eseme majandamist ja selle korrashoiu tagamist. Rentnik peab rendilepingu eset   majandama   vastavalt   selle   sihtotstarbele,   eelkõige   säilitama rendilepingu eseme majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Rentnik peab oma kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase   korrashoiu,   eelkõige   kõrvaldama   puudused,   mida   saab kõrvaldada hariliku säilitamise hulka kuuluva koristamise või parandamisega, 5


samuti   tegema   tavapäraseid   väikseid   remonte   ning   asendama   väikese väärtusega seadmeid ja tööriistu, kui need on vanuse või kasutamise tõttu muutunud   kasutuskõlbmatuks.   Põllumajandusliku   ettevõtte   või   kinnisasja rentnik peab muu hulgas tagama hariliku teede, radade, kraavide, tammide, katuste, tarade, veejuhtmete ja muude rendilepingu eseme kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike seadmete korrashoiu vastavalt kohalikule tavale. (6 lk 21) Rentnik   peab   päraldistega   kinnisasja   rentimisel   päraldisi   säilitama   ning asendama   hävinud   või   kaotsi   läinud   päraldised,   isegi   kui   hävimine   või kaotsiminek   toimus   tema   süüta.   Päraldiste   hulka   kuuluvad   loomad   peab rentnik nende harilikul väljalangemisel asendama niivõrd, kuivõrd see vastab korrapärasele majandamisele. Rentnik peab hoidma päraldisi korrapärasele majandamisele   vastavas   seisundis   ning   sellises   ulatuses   ka   päraldised jooksvalt   asendama.   Rentniku   poolt   asendatud   päraldised   lähevad rendileandja   omandisse.   Lepingutingimus,   mis   keelab   rentnikul   päraldiste hulka kuuluvaid esemeid käsutada või lubab seda teha üksnes rendileandja nõusolekul või kohustab võõrandama päraldisi rendileandjale, kehtib üksnes juhul,   kui   rendileandja   kohustub   päraldised   rendilepingu   lõppemisel vähemalt hariliku väärtusega omandama. (6 lk 21) Rendileping   võib   põhineda   ka   loomadel   ning   ka   selle   tingimused   on Võlaõigusseaduses   välja   toodud.   Täpsemalt   on   paragrahvi   nimi   ‘’Renditud loomade   hooldamine’’   ning   see   koosneb   kolmest   tingimusest:   1)   rentnik kannab renditud looma toitmise ja hooldamise kulud. ; 2) rentnik vastutab renditud   loomale   tekitatud   kahju   eest,   kui   ta   ei   tõenda,   et   ta   ei   suutnud kahju   ära   hoida,   hoolimata   tavapärasest   toitmisest   ja   hooldamisest.   ;   3) rentnik vastutab renditud loomale tekitatud kahju eest, kui ta ei tõenda, et ta ei   suutnud   kahju   ära   hoida,   hoolimata   tavapärasest   toitmisest   ja 6


hooldamisest. (6 lk 21) Ka   majandamisviisi   muutmise   kohta   on   eraldi   paragrahv.   Rentnik   võib rendilepingu eseme tavalist majandamisviisi muuta, samuti teha tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi rendilepingu esemele üksnes rendileandja   poolt   kirjalikku   taasesitamist   võimaldavas   vormis   antud nõusolekul.   Kui   rendileandja   annab   muudatusteks   või   parendusteks nõusoleku,   võib   ta   endise   olukorra   taastamist   nõuda   üksnes   juhul,   kui taastamise  kohustus   oli  kirjalikku  taasesitamist  võimaldavas  vormis   kokku lepitud.   Kui   rendileandja   ei   ole   tavalise   majandamisviisi   muutmisega kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõustunud ja rentnik ei taasta endist majandamisviisi mõistliku aja jooksul, võib rendileandja rendilepingu ette teatamiseta üles öelda. Äriruumi puhul peab lepingu ülesütlemisest sel põhjusel   ette   teatama   vähemalt   30   päeva.   Kui   rendileandja   keeldub nõusoleku andmisest, võib rentnik taotleda selle andmist kohtu kaudu, kui muudatus   on   vajalik   ettevõtte   tulukuse   säilitamiseks   või   kestvaks parendamiseks   ja   rendileandjalt   võib   nõusoleku   andmist   tema   õigustatud huve arvestades oodata. Nõusoleku andmist ei või nõuda, kui rendileping on üles öeldud või leping lõpeb vähem kui kolme aasta pärast. (6 lk 21) 1.3. Põllumajanduslik rendileping Võlaõigusseaduses on rendilepingu peatükis väga palju toodud eraldi välja just põllumajanduslikku rendilepingut. Põllumajandusliku   rendilepingu   esemeks   võib   olla   peamiselt põllumajanduslikuks   tootmiseks   määratud   ettevõte,   sealhulgas põllumajandusliku   tootmisega   seotud   mittepõllumajanduslik   ettevõte, 7


põllumajanduslik   kinnisasi   või   selle   osa.   Põllumajandusliku   kinnisasja rentimisel   eeldatakse,   et   rendileping   hõlmab   ka   päraldisi   ja   kinnisasjaga seotud õigusi. Põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut kohaldatakse ka metsamajandusliku kinnisasja rendilepingule, kui kinnisasi kuulub rendile antud   põllumajandusliku   ettevõtte   vara   hulka.   Põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut ei kohaldata rendilepingule, mille esemeks on alla 2 hektari suurune maatükk. (6 lk 21) Lepingupoolte õigustes ja kohustustes on ka välja toodud põllumajandusliku kinnisasja   või   ettevõtte   rendileandja   tehtud   muudatused   ja   parendused. Põllumajandusliku   rendilepingu   puhul   peab   rentnik   taluma   rendileandja abinõusid   rendilepingu   eseme   muutmiseks   või   parendamiseks.   Rentnik   ei pea neid abinõusid taluma, kui nendega kaasneksid tagajärjed, mis ei ole rendileandja   õigustatud   huve   arvestades   põhjendatud.   Rendileandja   peab rentnikule   mõistlikult   hüvitama   abinõude  rakendamisest   tekkinud  kulud   ja saamata   jäänud   tulu.   Rentniku   nõudmisel   peab   rendileandja   hüvitise   ette maksma.   Kui   rentnik   saab   abinõude   tõttu   suuremat   tulu   või   võiks   seda korrapärase majandamisega saada, võib rendileandja samas ulatuses tõsta renti, välja arvatud juhul, kui asjaoludest tulenevalt ei või rentnikult suurema rendi tasumist oodata. Rendi tõstmine ei jõustu varem, kui tulu suurenemine tegelikult aset leiab. (6 lk 21) Põllumajandusliku   rendilepingu   tingimuste   muutmist   ei   või võlaõigusseaduses sätestatud alustel ja tingimustel nõuda enne kahe aasta möödumist   rendilepingu   sõlmimisest   või   selle   viimasest   muutmisest.   See piirang   ei   kehti,   kui   pooltevahelised   suhted   muutuvad  oluliselt   ja   kestvalt vääramatu   jõu   tõttu.   Kui   põllumajandusliku   rendilepingu   puhul   on   rent ebamõistlikult   kõrge,   arvestades   rendilepingu   eseme   korrapärase majandamise   juures   saadavat   tulu,   võib   rentnik   nõuda   rendi   muutmise 8


avalduse   esitamisele   järgnevast   rendi   maksmise   tähtpäevast   rendi vähendamist mõistliku summa võrra. Rentnik ei või nõuda rendi vähendamist asja väärtuse muutumise tõttu tema tegevuse tulemusena, kui sellist õigust ei olnud kokku lepitud. Tühine on kokkulepe, millega rentnik või rendileandja loobub lepingu muutmise taotlemise õigusest. (6 lk 21) Põllumajandusliku   kinnisasja   või   ettevõtte   rendileandjal   on   oma rendilepingust   tulenevate   nõuete   tagamiseks   pandiõigus   rentniku   poolt kinnisasjale   või   ettevõttesse   toodud   asjadele   ning   rendilepingu   eseme viljadele. Pandiõigus ei taga tulevasi hüvitisnõudeid. (6 lk 21) Kui   vähemalt   kolmeks   aastaks   sõlmitud   põllumajandusliku   rendilepingu puhul   ei   teata   kumbki   lepingupool   vähemalt   kaks   kuud   enne   lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, eeldatakse, et leping muutub tähtaja   möödumisel   tähtajatuks.   Sellest   rentniku   kahjuks   kõrvalekalduv kokkulepe   on   tühine.   Kui   põllumajandusliku   rendilepingu   puhul   on   rentnik muutunud kestvalt töövõimetuks, võib ta rendilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu. (6 lk 21) Kui põllumajandusliku rendilepingu puhul rentnik sureb, võib tema asemele põllumajanduslikku rendilepingusse astuda rentnikuga koos elanud abikaasa. Kui rentnikul ei olnud temaga koos elanud abikaasat või kui abikaasa ei soovi põllumajanduslikku   rendilepingusse   astuda,   on   põllumajanduslikku rendilepingusse   astumise   õigus   teistel   pärijatel   vastavalt   nendevahelisele kokkuleppele.   Rentniku   abikaasa   või   teised   pärijad   võivad põllumajanduslikku   rendilepingusse   astuda   ühe   kuu   jooksul   rentniku surmast,   esitades   vastava   teate   rendileandjale.   Kui   põllumajanduslikku rendilepingusse   lepingupooleks   astunud   isik   ei   ole   ilmselt   võimeline rendilepingu   eset   korrapäraselt   majandama   või   kui   rendileandjalt   ei   saa 9


rendilepingu   jätkamist   muul   põhjusel   oodata,   võib   rendileandja   30   päeva jooksul   lepingusse   astumise   teate   kättesaamisest   lepingu   üles   öelda.   Kui rentniku abikaasa või muu õigustatud isik lepingusse ei astu, võivad rentniku pärijad või rendileandja rendilepingu üles öelda, teatades sellest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ette vähemalt kuus kuud. (6 lk 21) Põllumajandusliku   rendilepingu   ülesütlemise   korral   rendileandja   poolt   võib rentnik kolme kuu jooksul ülesütlemise teate kättesaamisest nõuda kohtus lepingu pikendamist, kui pikendamist võib rendileandjalt oodata. Tähtajalise rendilepingu   pikendamise   taotluse   peab   rentnik   kohtule   esitama   üheksa kuud enne lepingu lõppemist. Rendileandja peab tõendama, et temalt ei saa lepingu pikendamist oodata. Rendilepingu pikendamist ei saa rendileandjalt oodata   eelkõige,   kui:   1)   rentnik   on   oluliselt   rikkunud   oma   seadusest   või lepingust tulenevaid kohustusi; 2) rentnik on maksevõimetu; 3) rendileandja, tema   abikaasa,   lähisugulane   või   -hõimlane   soovib   rendilepingu   eset   ise majandada; 4) põllumajanduslik ettevõte ei vääri säilitamist; 5) planeering näeb   ette   kinnisasja   teistsuguse   kasutamise.   Kohus   otsustab   rendilepingu pikendamise   mitte   kauemaks   kui   kuueks   aastaks.   Pikendamise   tähtaja määramisel tuleb arvestada lepingupoolte isiklikku olukorda, rendieseme liiki ja   muid   olulisi   asjaolusid.   Kohus   võib   kummagi   lepingupoole   nõudmisel rendilepingu pikendamise otsustamise korral muuta rendilepingut, et viia see vastavusse muutunud asjaoludega. (6 lk 21) 1.4. Rendilepingu kestus ja lõppemine Võlaõigusseaduse   rendilepingu   peatüki   kolmas   jagu   räägib   rendilepingu kestusest   ja   lõppemisest.   Seal   on   täpsemalt   välja   toodud   tähtajatu rendilepingu korraline ülesütlemine, ülesütlemise vorm, eseme tagastamine, kulutuste hüvitamine, põllumajandusliku rendilepingu pikenemine ja rentniku 10


surma või töövõimetuse tagajärjed.  Lepingupooled võivad tähtajatu rendilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt   kuus   kuud.   Tähtajatu   põllumajandusliku   rendilepingu   võivad lepingupooled üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks aasta. Lepingu võib üles öelda  üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil  või 1. oktoobril. Põllumajandusliku   rendilepinguga   mitteseotud   tähtajatu   loomarendilepingu võib   kumbki   lepingupool   igal   ajal   üles   öelda.   Ülesütlemine   peab   siiski toimuma   heas   usus   ja   mitte   teisele   lepingupoolele   ebasobival   ajal. Põllumajandusliku   rendilepingu,   samuti   ruumide   rendilepingu   ülesütlemine kehtib üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. (6 lk 21) Pärast rendilepingu lõppemist peab rentnik tagastama rendilepingu eseme koos päraldistega. Rendilepingu ese ja päraldised tuleb tagastada seisundis, mis   vastab   rendilepingu   eseme   tagastamiseni   jätkatud   korrapärasele majandamisele.   Rentnik   peab   maksma   rendileandjale   mõistliku   hüvitise rendieseme halvenemise eest, mille rentnik korrapärase majandamise korral oleks võinud ära hoida. (6 lk 21) Kui   rendilepingu   lõppemisel   ilmneb,   et   rendilepingu   eseme   väärtus   on rendileandja   nõusolekul   tehtud   parenduste   või   muudatuste   tõttu   kestvalt oluliselt   suurenenud,   võib   rentnik   nõuda   selle   eest   mõistlikku   hüvitist. Rentnik   võib   nõuda   päraldiste   väärtuse   suurenemise   hüvitamist,   mis saavutati   tema   töö   või   kulutustega.   Rendileandja   võib   keelduda   rentniku loodud   selliste   päraldiste   vastuvõtmisest,   mis   korrapärase   majandamise reeglite järgi on kinnisasjale kasutud või liiga väärtuslikud. Põllumajandusliku kinnisasja rentnikul ei ole õigust rendilepingu lõppemise ajaks eraldamata jäänud   viljadele,   kuid   ta   võib   nõuda   nende   saamiseks   tehtud   kulutuste 11


hüvitamist. (6 lk 21) 1.5. Rendilepingu erinevus üürilepingust Tihtipeale   tekib   küsimus,   mis   vahe   on   üürilepingul   ja   rendilepingul. Üldlevinud on arusaam, et eluruume antakse üürile ning äriruume rendile. Seetõttu   ei   pöörata   lepingute   sõlmimisel   sellele   küsimusele   ka   erilist tähelepanu. Tegelikkuses on selline arusaam üüri ja rendi olemusest vale. Oma   olemuselt   on   mõlemad   lepingud   tasulised   kasutuslepingud.   Siiski   on üürileping   suunatud   pelgalt   asja   kasutamisele,   rendileping   on   aga   asja kasutusse   võtmine   sellelt   tulu   teenimise   eesmärgil   ehk   koos   õigusega korrapärase   majandamise   reeglite   järgi   saadavale   viljale.   Seega   tuleb lepingu liigi valimisel lähtuda, kas asja kasutajal tekib õigus asja viljadele või mitte.   Kui   lepingu   sõlmimisel   pooled   eeldavad,   et   viljad   kuuluksid   asja kasutajale, on tegemist rendilepinguga ja vastupidi. (1, 2 lk 21) VÕS ei erista üüri- ja rendilepinguid mitte lepingu objekti järgi, vaid lepingu sisu järgi (rentnike ja üürnike õiguste ja kohustuste sisu järgi). Olenemata sellest, mida üüritakse, annab üürileping üürnikule vaid õiguse üüritavat asja kasutada.   Rendilepingu   puhul   on   rentnikul   seevastu   lisaks   õigusele renditavat   eset   kasutada   ka   õigus   saada   rendiesemest   selle   korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. (8 lk 21) Tüüpiline   rendilepingu   ese   on   põllumajanduslik   kinnisasi   või   ettevõte. Rendilepingu   esemeks   võib   olla   ka   õigus,   mis   on   üleantav,   nt   raieõigus. Rendilepingut   eristab   üürilepingust   see,   et   lepingu   esemeks   saab   olla   ka muu objekt kui kehaline ese ja rendilepinguga saab rentnik peale eseme ka 12


õiguse saada rendiesemest kasu (üürnikul seda õigust pole). (7 lk 21) Rendilepinguga   kohustub   rendileandja   andma   rentnikule   tasu   eest kasutamiseks   rendilepingu   eseme   ning   võimaldama   talle   rendilepingu esemest   korrapärase   majandamise   reeglite   järgi   saadava   vilja.   Eelkõige erinebki rendileping üürilepingust peamiselt selle poolest, et rentnikul tekib õigus esemest saadavale kasule. Rendileandjal on see-eest õigus kontrollida rendilepingu eseme majandamist ja ka selle korrashoiu tagamist. Peamiselt kasutatakse rendilepinguid põllumajandusliku maa rentimisel. (3 lk 21) 1.6. Eesti Vabariigi rendiseadus Eesti Vabariigi rendiseadus koosneb 27 paragrahvist, mille hulka kuuluvad rendiseaduse ülesanded, rendisuhete mõiste, rendisuhte objekt, rendileping, rendilepingu   pooled,   rent,   vara   üleandmine   rentnikule,   renditud   vara kasutamine, renditud  vara allrendile  andmine, renditud  vara alalhoidmine, renditud   vara   kuuluvus,   renditud   vara   parendamine,   renditud   vara väljaostmine,   rentniku   iseseisvus   majandustegevuses,   rendilepingu uuendamine   ja   muutmine   ning   selle   lõppemine   ja   ennetähtaegne lõpetamine,   rendilepingu   kehtivus   vara   üleminekul   teisele   omanikule   või kehtivus rentniku surma korral, vara tagastamine rendile andjale, vaidluste läbivaatamine,   rentniku   varaliste   õiguste   kaitse,   rendilepingu   poolte vastutus, ettevõtte vara rentimine ning renditöövõtt.   Rendiseadus   reguleerib   rendisuhteid   Eesti   Vabariigis,   määrates   kindlaks rendisuhete   objektid,   subjektid,   nende   õiguste   ning   kohustuste   tekkimise alused,   õiguste   teostamise   ning   kohustuste   täitmise   põhimõtted. Rendisuhteid Eesti Vabariigis reguleeritakse Eesti Vabariigi rendiseaduse ja 13


teiste Eesti Vabariigi normatiivaktidega. Rendisuhte puhul kasutab üks isik (rendile võtja ehk rentnik) lepingu alusel tasu   eest   teisele   isikule   (rendile   andjale)   kuuluvat   vara.   Rentimist   võib kasutada   kõigil   tegevusaladel,   mis   ei   ole   Eesti   Vabariigi   normatiivaktiga keelatud. Rendisuhte objektiks võib olla igasugune vara, mille rentimine ei ole Eesti Vabariigi normatiivaktiga keelatud. Rendisuhte tekkimise aluseks on rendileping,   mis   sõlmitakse   kas   tähtajaliselt   või   tähtaega   määramata. Rendilepingut võib sõlmida enampakkumise korras. (4 lk 21) Rendile   andjaks   on   rendile   antava   vara   omanik   või   tiitlipärane   valdaja. Tiitlipärane   valdaja   võib   olla   rendile   andja,   kui   see   on   ette   nähtud   Eesti Vabariigi   seaduses,   lepingus   või   tiitlipärase   valdaja   asutamisdokumendis. Rentnikuks võib olla kodanik või juriidiline isik. (4 lk 21) Rendi suurus ja maksmise kord määratakse rendilepinguga. Rendi suurust võib muuta poolte kokkuleppel. Üks pool võib nõuda rendi suuruse muutmist riiklikult   reguleeritavate   hindade,   tariifide,   maksete   või amortisatsiooninormide   muutmise   korral,   samuti   muudel   Eesti   Vabariigi seadusandluses ettenähtud juhtudel. Peale rendi maksab rentnik Eesti NSV seaduses   ettenähtud   makse,   kui   see   ei   ole   Eesti   Vabariigi   seaduse   või lepingu   järgi   rendile   andja   kohustus.   Rentnikul   on   õigus   nõuda   rendi vähendamist, kui lepingus ettenähtud vara kasutamise tingimused või vara seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest rentnik ei vastuta. (4 lk 21) Rendile   andja   on   kohustatud   rendile   antud   vara   rentnikule   üle   andma lepingus ettenähtud või vara otstarbele vastavas seisundis. Rendile andja ei vastuta   vara   puuduste   eest,   mis   olid   tema   poolt   lepingu   sõlmimisel 14


tingimuseks seatud. Kui rendile andja ei anna rendile antud vara õigeaegselt rentniku   kasutusse,   on   rentnikul   õigus   see   temalt   välja   nõuda   ja   nõuda viivituse tõttu tekkinud kahju hüvitamist või loobuda lepingust ja nõuda sisse lepingu mittetäitmisega tekitatud kahju.   Rentnik on kohustatud kasutama vara vastavalt lepingule ja vara otstarbele. Rentnik ei tohi kasutada renditud vara ebaseaduslikuks tegevuseks. (4 lk 21) Rentnikul on õigus anda renditud vara või selle osa allrendile ainult rendile andja nõusolekul, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti.   Seejuures  jääb rendile   andja  ees   lepingu   järgi  vastutavaks   rentnik. Rentnik   on   kohustatud   renditud   vara   korras   hoidma.   Rendile   andja   on kohustatud   oma   kulul   remontima   rendile   antud   vara,   kui   Eesti   Vabariigi normatiivaktis või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Kui rendile andja ei täida remondikohustust,   siis   on   rentnikul   õigus   teha   lepingus   ettenähtud   või hädavajalik   remont   ning   nõuda   rendile   andjalt   remondi   maksumuse hüvitamist või katta see rendi arvel. (4 lk 21) Renditud vara kuulub rendile andjale. Renditud vara kasutamisel valmistatud toodang ja saadud tulu, samuti renditud varast saadud tulu eest omandatud vara kuulub rentnikule, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Rentniku vahenditega ja rendile andja loal renditud maa-alale ehitatud   hooned   ja   rajatised,   mida   ei   ole   võimalik   ümber   paigutada, kuuluvad   rendile   andjale,   kui   lepingus   ei   ole   ette   nähtud   teisiti.   Lepingu lõppemisel   või   lõpetamisel   on   rentnikul   õigus   nõuda   nende   maksumuse hüvitamist.   Rentniku   vahenditega   rendile   andja   loata   renditud   maa-   alale ehitatud   hooned   ja   rajatised,   mida   ei   ole   võimalik   ümber   paigutada, kuuluvad rendile andjale. Kui rendile andja nõuab nende lammutamist, on rentnik   kohustatud   seda   tegema   oma   kulul   või   hüvitama   lammutamisega seotud kulud. (4 lk 21) 15


Kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel   rentnikul   õigus   nõuda   selleks   tehtud   vajalike   kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Rendile   andja   loata   tehtud   parendused,   mida   pole   võimalik   renditud   vara kahjustamata  eraldada, lähevad lepingu lõppemisel  või lõpetamisel tasuta üle rendile andjale. Rendile andja loata tehtud parendused, mida on võimalik eraldada   renditud   vara   kahjustamata,   võib   rentnik   ära   võtta,   kui   rendile andja pole nõus hüvitama nende maksumust. (4 lk 21) Lepingus   võib   ette   näha   tingimused  renditud   vara   täielikuks  või   osaliseks väljaostmiseks rentniku poolt. Eesti Vabariigi normatiivaktis võib ette näha juhud, mil renditud vara väljaostmine on piiratud või ei ole lubatud. Rentnik määrab ise majandustegevuse suunad ning käsutab valmistatud toodangut ja   saadud   tulu,   teeb   töid   ja   osutab   teenuseid   iseseisvalt   kooskõlas   Eesti Vabariigi normatiivaktide ja lepinguga. (4 lk 21) Kui   lepingu   tähtaja   möödumisel   jätkab   rentnik   renditud   vara   tegelikku kasutamist   ja   rendile   andjal   polnud   selle   kohta   enne   lepingu   tähtaja möödumist vastuväiteid, loetakse leping uuendatuks määramatuks ajaks, kui Eesti   Vabariigi   seaduses   või   lepingus   ei   ole   ette   nähtud   teisiti.   Lepingu tähtaja   möödumisel   on   lepingut   nõuetekohaselt   täitnud   rentnikul   teiste isikute ees lepingu uuendamise eesõigus. Lepingu uuendamisel võib poolte kokkuleppel   lepingutingimusi   muuta.   Lepingutingimusi   võib   muuta   poolte kokkuleppel. Üks pool võib nõuda lepingutingimuste muutmist üksnes Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel. (4 lk 21) Leping   lõpeb,   kui   on   möödunud   selle   tähtaeg,   kui   renditud   vara   on hävinenud või  muutunud kasutuskõlbmatuks  või kui  rentnik  on selle  välja 16


ostnud   või   kui   rendile   antud   kinnisasi   on   sundvõõrandatud.   Lepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub poolte kokkuleppel. Ühe poole nõudmisel võib   lepingu   lõpetada   üksnes   Eesti   Vabariigi   seaduses   või   lepingus ettenähtud   alustel   ja   korras.   Kui   lepingus   on   tähtaeg   määramata,   siis loetakse see sõlmituks määramatuks ajaks. Mõlemal poolel on sel juhul õigus lõpetada   leping   igal   ajal,   millest   peab   teisele   poolele   kolm   kuud   ette teatama, kui lepingus ei ole ette nähtud teist tähtaega. (4 lk 21) Rendile   andjal   on   õigus   nõuda   lepingu   ennetähtaegset   lõpetamist,   kui rentnik:   1)   kasutab   vara   vastuolus   lepinguga   või   vara   otstarbega;   2) tahtlikult   või   ettevaatamatult   halvendab   vara   seisundit;   3)   ei   ole   tasunud renti kolme  kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, kui lepingus ei ole ette nähtud teist tähtaega; 4) ei tee remonti juhtudel, mil see lepingu järgi kuulub tema kohustuste hulka; 5) ei järgi lepingus ettenähtud tingimusi maa ja teiste loodusobjektide kasutamise kohta; 6) kasutab vara ebaseaduslikuks   tegevuseks.   Rentnikul   on   õigus   nõuda   lepingu ennetähtaegset   lõpetamist,   kui:   1)   rendile   andja   ei   täida   oma remondikohustust;   2)   rendile   andja   ei   täida   oma   lepingulisi   kohustusi rentniku varustamisel materiaalsete ressursside, sealhulgas seadmetega; 3) renditud   vara   osutub   kasutamiskõlbmatuks   asjaolude   tõttu,   mille   eest rentnik   ei   vastuta;   4)   kui   kinnisasja   ümberkruntimisel   muutub   oluliselt rendilepingu   objekt.   Rentnik   võib   nõuda   lepingu   lõpetamist   ka invaliidistumise või teovõimetuks tunnistamise puhul või karistamisel kuriteo toimepanemise eest vabadusekaotuse või muu karistusega, mis teeb lepingu edasise   täitmise   võimatuks.   Kõigil   nimetatud   juhtudel   on   rendilepingu sõlmimise   eesõigus   ühel   rentnikuga   koos   elanud   või   töötanud perekonnaliikmetest. (4 lk 21) Lepingu  lõppemisel  on  rentnik  kohustatud  tagastama   vara  rendile  andjale 17


samas   seisundis,   milles   ta   selle   sai,   arvestades   normaalset   kulumist,   või lepingus   määratud   seisundis.   Kui   rentnik   laseb   renditud   varal   halveneda, peab ta hüvitama rendile andja sellest tulenevad kahjud, kui ta ei tõenda, et vara halvenes mitte tema süü tõttu. Rentniku süüga võrdsustatakse nende isikute süü, kellel ta lubas vara kasutada (perekonnaliikmed, koduabilised, allrentnikud ja teised isikud). (4 lk 21) 18


2. KOHTULAHEND Selles   peatükis   tutvustame   rendilepinguga   seotud   kohtulahendit. Kohtulahend   on   vägagi   pikk,   mistõttu   on   üritatud   see   siin   peatükis võimalikult   lühidalt,   samas   ka   arusaadavalt   ja   põhjaliku   ülevaatega   välja tuua. 2.1. Kohtulahend 3-2-1-144-02  Härra   rendileandja   andis   Proua   rentnikule   rendile   elamu   Tallinnas   tänaval Aasa   5.   Rendileping   lõpetati   poolte   kokkuleppel   16.   detsembril   1996.   a. Hagiavalduses palus rendileandja ehk hageja rentnikult välja mõista 1996. a aprillist   kuni   rendilepingu   lõpetamiseni   16.   detsembril   1996.   a   saamata jäänud rendi 48 080 kr, viivise 204 756 kr 80 s, tarbitud vee eest 3 599 krooni ja elamule tekitatud kahju eest 75 292 kr. (5 lk 21) Selle   peale   esitas   rentnik   hoopis   rendileandjale   vastuhagi,   kus   ta   palus rendileandjalt  välja  mõista  makstud 29 920  krooni  suuruse  rendi ruumide eest, mida hageja talle isegi üle ei andnud. Vastuses hagile leidis rentnik, et lisaks   eeltoodule   tuleb   rendivõlast   maha   arvata   elamu   remondiks   tehtud vajalikud kulutused. (5 lk 21) Tallinna   Linnakohtu   31.   mai   2000.   a   otsusega   rahuldati   hagi   osaliselt   ja rentnikult mõisteti rendileandja kasuks välja 2 239 kr tarbitud vee eest. Muus osas jäeti hagi rahuldamata. Ka vastuhagi rahuldati ja rendileandjalt mõisteti rentniku kasuks välja makstud rent (29 920 kr) ruumide eest, mida rentniku kasutusse ei antud. Linnakohus tuvastas, et hageja andis kostjale tähtaegselt 19


1. novembriks 1994. a üle ühe osa elamust. Elamu teise osa üleandmisega viivitas hageja 1. oktoobrini 1995. Hageja tõendas, et tarbitud vee eest on kostja   võlgu   2239   kr   ning   see   summa   tuleb   kostjalt   hageja   kasuks   välja mõista. Kostja on tõendanud, et ta tegi elamule hädavajalikku remonti 16 800   kr   eest   ja   hageja   nõustus   sellega   rendilepingu   ennetähtaegse lõpetamise   kokkuleppes.   Kostjal   on   õigus   katta   remondi   maksumus   rendi arvel   ja   16   800   kr   tuleb   rendivõlast   maha   arvata.   Viivisenõue   jäeti rahuldamata,   kuna   hageja   viivitas   elamu   ühe   osa   üleandmisega   kostjale. Kahju hüvitamise nõue jäeti rahuldamata tõendamatuse tõttu. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei pidanud kostja maksma renti elamu selle osa eest, mida   hageja   talle   1.  oktoobrini   1995.   a  üle   ei  andnud,   ja   põhjendamatult makstud   29   920   krooni   suurune   rent   tuleb   hagejalt   kostja   kasuks   välja mõista. (5 lk 21) Tallinna  Ringkonnakohtu  4.  jaanuari 2001.  a  otsusega  tühistati linnakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata rendivõla ja viivise nõue ning rahuldati kostja nõue enammakstud rendi, 29 920 krooni tagasisaamiseks. Selles osas tegi   ringkonnakohus   uue   otsuse,   millega   mõistis   hageja   kasuks   välja rendivõla 46 838 kr 70 s ja viivise 202 479 kr 35 s. Vastuhagi alusel mõisteti hagejalt kostja kasuks välja enammakstud renti 12 100 kr. Linnakohtu otsus jäeti muutmata osas, millega kostjalt oli välja mõistetud 2239 kr tarbitud vee eest. (5 lk 21) Tallinna Ringkonnakohus tühistas 31. mai 2002. a otsusega osaliselt Tallinna Linnakohtu  31. mai 2000.  a otsuse. Rendileandja  hagi rendivõla  ja  viivise saamiseks rahuldati osaliselt. Ringkonnakohus mõistis rentijalt rendileandja kasuks   välja   50   554   krooni   ja   36   senti.   Kuna   hageja   andis   rendilepingu objekti tervikuna kostjale üle 1. oktoobril 1995. a, ei pidanud kostja tasuma ruumide eest, mida ta ei saanud 11 kuu jooksul kasutada. Ruumide pindala, 20


mida kostja ei saanud 1. oktoobrini 1995. a kasutada, moodustas 20% kogu rendipinnast.   Selle   pinna   eest   makstud   renditasu   summas   12   100   krooni mõistis ringkonnakohus oma 4. jaanuari 2001. a otsusega hagejalt kostjale välja.   Kostja   ei   pidanud   tasuma   renti   ruumide   eest,   mida   ta   kasutada   ei saanud,   mistõttu   tuleb   tasumisega   viivitamise   eest   viivise   väljamõistmisel seda arvestada. Viie kuu rendi tasumisega viivitas kostja 15. jaanuarist 1995. a 12. jaanuarini 1996. a. Lepingust tulenev rendisumma oli 27 500 krooni, millest   eeltoodud   põhjustel   kuulus   tasumisele   15   400   krooni.   Viivis   sellelt summalt (0,4% päevas 361 päeva eest) on 22 237 kr 60 s. Hageja nõutud 48 080 krooni suurusest rendivõlast ajavahemiku eest 1996. aasta aprillist kuni 16. detsembrini 1996. a arvestas ringkonnakohus maha remondikulu 16 800 krooni. Kostja seisukoht, et remondikulu tuleb katta rendi arvel, on kooskõlas seadusega.   Linnakohtul   ei   olnud   õigust   arvestada   48   080   krooni   suuruse rendivõla   rahuldamata   jätmisel   enammakstud   rendisummasid   ega   ka kulutusi  remondile,  sest neid arvestas kohus  juba vastuhagi rahuldamisel. Pooled lõpetasid rendilepingu kirjaliku kokkuleppega. Selles ei nähtud ette rendilepingu   kehtivuse   pikenemist   viivise   osas.   Pooltel   oli   võimalus kokkuleppe sõlmimisel rahalisi suhteid täpsemalt määratleda, seda nad aga ei   teinud.   Rendilepingu   kestel   viivitasid   mõlemad   pooled   oma   kohustuste täitmisega   osaliselt,   seega   ei   oleks   nimetatud   nõude   rahuldamine   kostja suhtes   ka   õiglane.   Ringkonnakohus   leidis,   et   kostjalt   tuleb   hageja   kasuks välja mõista lisaks linnakohtu väljamõistetud 2239 kroonile rendivõlgnevus 31   280   krooni   ning   viivis   29   135   kr   36   s,   seega   kokku   60   415   kr   36   s. Kohtulahendite   tulemusel   rahuldati   hageja   nõue   seega   62   654   kr   36   s ulatuses, kostja nõue aga summas 12 100 krooni. Nimetatud summade vahe, s.o 50 544 kr 36 s, tuleb rentnikult rendileandja kasuks välja mõista. (5 lk 21) Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas   uus   otsus,   millega   mõista   kostjalt   täiendavalt   välja   187   049   krooni. 21


Hageja ei ole kunagi õigeks pidanud kohtute määratud remondimaksumust, 16   800   krooni.   Otsusest   ei   nähtu,   millel   põhineb   kohtu   arvestus remondisumma   määramisel.   Kostja   ei   ole   tõendanud   remondi hädavajalikkust   ega   rendileandja   remondi   tegemisest   keeldumist.   Kostja tunnistaja kinnitas, et remonti tegi allrentnik oma vahenditega. Kohus jättis ebaõigesti   rahuldamata   viivise   nõude   pärast   rendilepingu   lõpetamist.   Kui rendileandjal on õigus nõuda rendilepingust tulenevat renti, siis on tal õigus nõuda   ka   viivist   selle   tasumisega   viivitamise   eest.   Kohus   tuvastas,   et rentnikul   esines   rendivõlgnevus   ja   seega   oli   ta   rikkunud   oma   lepingust tulenevaid   kohustusi.   Ka   TsK   §   231   lg   1   kohaselt   on   rahalise   kohustise täitmisega viivitanud võlgnik kohustatud maksma viivist viivitamise aja eest kolm   protsenti   viivitatud   summalt.   Kostja   ei   ole   taotlenud   viivise vähendamist. (5 lk 21) Kostja   vaidles   kassatsioonkaebusele   vastu.   4.   jaanuari   2001.   a   otsusega mõisteti hagejalt küll 12 100 krooni välja, ent reaalselt ei ole kostja seda summat   kätte   saanud,   kuna   kumbki   pool   ei   ole   taotlenud   kohtuotsuse täitmist.   Hagejal   on   õigus   esitada   täitmisel   oma   vastuväited   ning   summa tasumata jätta, sest see tuleb lugeda tasutuks ringkonnakohtu uues otsuses tehtud   tasaarveldusega.   Rendilepingu   lõpetamise   kokkuleppest   ja tunnistajate   ütlustest   nähtub,   et   rentnik   on   16   800   kr   suuruses   summas remonti teinud ning katnud remondikulutused rendi arvel. Kolleegium   nõustub   kaebuse   väitega,   et   apellatsioonikohus   on põhjendamatult   teinud   hageja   62654   krooni   36   sendi   nõude   osas tasaarvestuse   kostja   12   100   krooni   suuruse   nõudega   ja   selle   tulemusel vähendanud   kostjalt   hagejale   sissenõutavat   summat.   12   100   krooni sissenõudmine   hagejalt   kostjale   on   otsustatud   Tallinna   Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. jaanuari 2001. a otsusega. (5 lk 21) 22


RenS § 10 lg  3  sätestas, et  kui rendile  andja  ei täida  temal lasuvat vara remondikohustust,   siis   on   rentnikul   õigus   teha   lepingus   ette   nähtud   või hädavajalik remont ning nõuda rendile andjalt selle maksumuse hüvitamist või   teha   tasaarvestus   rendileandja   rendinõudega.   Kostja   tõendas hädavajalike   remonditööde   tegemist   16   800   krooni   väärtuses   eelkõige rendilepingu   lõpetamise   kokkuleppega,   milles   poolte   esindajad   märkisid muuhulgas: "Teostatud hädavajalikke remonttöid Aasa 5 elamus 16 800 kr eest." Samuti tehti kostja taotlusel asjas ehitustehniline ekspertiis ja kuulati üle tunnistaja. (5 lk 21) Apellatsioonikohus on märkinud, et rendist tuleb maha arvata rentniku poolt tehtud hädavajaliku remondi maksumus ja saanud võlgnetavaks rendiks 48 080 krooni - 16 800 krooni = 31 280 krooni. (5 lk 21) TsK   §   191   lg   1   kohaselt   loeti   viiviseks   seaduse   või   lepinguga kindlaksmääratud   rahasummat,   mille   võlgnik   pidi   maksma   kreeditorile kohustuse   mittetäitmise   või   mittenõuetekohase   täitmise,   eriti   täitmisega viivitamise   korral.   Seega   oli   viivise   maksmine   ettenähtud   kuni   kohustise lõppemiseni, sh võlgniku poolt oma kohustuse nõuetekohase täitmiseni. See, et   pooled   lõpetasid   kokkuleppel   rendilepingu,   ei   lõpetanud   rendilepingust tekkinud kohustust. (5 lk 21) Apellatsioonikohus märkis, et rendilepingu lõpetamise kokkuleppes ei nähtud ette  lepingu  osalist  pikenemist   viivise   osas,   ega  viivise   edasist  maksmist, kuigi   pooltel   oli   võimalus   täpselt   määratleda   oma   rahalised   suhted. Apellatsioonikohus on siin ekslikult määratlenud tõendamiseseme, leides, et rendilepingu   lõpetamise   järgse   aja   eest   viivise   saamiseks   tuli   tõendada varasema   lepingu   osalist   pikendamist   või   pidid   pooled   sõlmima   uue 23


kokkuleppe. (5 lk 21) 24


KOKKUVÕTE Käesoleva referaadiga sai täidetud oma eesmärk. Töös tehti selgeks ja toodi välja,   mis   on   rendileping   ning   selgitati   ka   välja   mis   sinna   täpselt   kuulub. Uuriti ka täpsemalt ühte kohtulahendit, mis oli seotud rendilepinguga ning toodi ka põhjalikult ja kokkuvõtvalt see ka välja. Töös kasutati mitut erinevat allikat, millest põhiline oli Riigi Teataja. Töö autorite jaoks oli töö vägagi kasulik, õpetades neile midagi täiesti uut nende jaoks uue valdkonna kohta. Rendilepingutele polnud töö autorid enne nii palju tähelepanu pööranud, sest koolis õppides on nad õppinud, et seda ei tasu teha, maakleri töösse on ikka parem jätta üürileping. Iga tööga läheb kohtulahendite  lugemine  natukene  arusaadavamaks, kuid  selle  tööga  veel täiesti   selgeks   kohtulahendite   mõistmist   veel   pole   saadud.   Järgmine   kord läheb kindlasti paremini. 25


KASUTATUD ALLIKAD 1. Adaur. Üürileping versus rendileping. https://www.adaur.ee/uurileping-versus-rendileping/  2. Ettevõtlusõpe. Õpik. Üürileping. https://ettevotlusope.weebly.com/617-uumluumlrileping.html  3. Lepingupank. Rendileping http://www.lepingupank.ee/lepingud/rendileping_id28  4. Riigi Teataja. Eesti Vabariigi rendiseadus https://www.riigiteataja.ee/akt/22208  5. Riigi Teataja. Kohtulahendid. 3-2-1-144-02 https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/fail.html? fid=206091738&RIIGITEATAJA_AADRESS=https%3A%2F %2Fwww.riigiteataja.ee&RIIGITEATAJA_AADRESS_HALDUS=https%3A%2F %2Fwww.riigiteataja.ee  6. Riigi Teataja. Võlaõigusseadus. 16 peatükk. Rendileping. https://www.riigiteataja.ee/akt/961235  7. Vikipeedia. Rendileping. https://et.wikipedia.org/wiki/Rendilepinghttps://et.wikipedia.org/wiki/ Rendileping 8. Äripäev. Üüri- ja rendilepingul on suur erinevus. https://www.aripaev.ee/uudised/2007/10/07/uuri-ja-rendilepingul-on-suur- erinevus   26