6 31.12.20x1 Arvestati ja maksti töötajatele töötasu Palgakulu 1,200 Palgavõlg Palgavõlg 1,200 Arvelduskonto 7 Korrigeeriti ettelaekunud renditulu Ettemakstud renditulu 300 Muu tegevustulu Materiaalse põhivara 8 soetusmaksumuse mahaarvestamine Amortisatsioonikulud 444 Materiaalse põhivara akumuleeritud kulum 9 Tulukontode sulgemine Tulude ja kulude koondkonto Müügitulu 5,000
tulusus. Sünergiline efekt- lõpule viidud arendusprojekti tuluväärtus on suurem kui tehtud investeeringutel. Kinnisvararendusprojektid: maa arendusprojektid, ehitusprojektid. Kinnisvararaendusprojekt ietapid:idee genereerimine, esialgne tasuvusanalüüs, eellepingute sõlmimine, analüüs, finantseerimine, ehitamine, turustamine. Maa hindamise liigid: Korraline, erakorraline, õigusvastaselt võõrandatud. Turuväärtusmeetod on statistika peale ülesehitatud. Puhastulumeetod- aastane kasu. Tegevustulu= kogutulu- tegvuskulud. Kulumeetod- kulu, kui sama hoone tuleks täna uuesti ehitada. Maamaks- maa maksustamishinnast lähtuv maks. Planeeringud- planeeringu liike on 4. ruumiline, üleriigiline, maakonna, üldplaneering, detailplaneering. Krunt- ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Maakorraldus- tegevus, mille eesmärk on maakorraldustoiminguid tehes luua võimalused kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks hajaasutuses.
- analüüsitakse vakantsi määra ja rendi mittelaekumist hinnataval objektil, võrreldakse teiste objektidega turul, prognoositakse oodatavad muutused tulevikus - hinnatakse muid tulusid hinnataval objektil ja võrreldakse teiste objektidega turul, prognoositakse oodatavad muutused tulevikus - valitakse prognoosiperioodi kestus (tavaliselt 5 a) - prognoositakse hinnatava objekti rahavoog e. puhas tegevustulu - arvutatakse netomüügiväärtus prognoosiperioodi lõpus - leitakse diskontomäär ja põhjendatakse valikut - arvutatakse turuväärtus vastavalt diskonteeritud rahavoo mudelile Kapitaliseerimise meetodil väärtuse hindamine on lihtsustus üldisest hindamise mudelist eeldusel, et hoidmisperiood on väga pikk. Kapitalisatsioonimäär varieerub ajas ja kinnisvaras liigiti ning tema valikul tuleb arvestada kinnisvara liiki (elamud, tootmishooned, büroohooned
lepingujärgne hind) 4. Kinnisvara hindamisel kasutatavad meetodid- 1) Võrdlusmeetod-aluseks on võrreldavate kinnisvaraobjektide müügihinnad minevikus. Turuväärtuse saamiseks määratletakse võrdlustehingud, nende info põhjal tuuakse välja parandustegurid ning korrigeeritaxe võrdlustehingute väärtusi. 2) Tulumeetod- tulutoova kinnisvara korral. Aluseks on hinnatava objekti puhas tegevustulu a)lihtkapitaliseerimise meetod- võetakse lühem ajavahemik ega arvestata raha väärtuse muutusega. b)diskonteeritud rahavoogude meetod- tulud võetakse pikema aja kohta. 3)Kulumeetod- vara hindamisel lähtutakse tehtud kuludest, kulud summeeritakse. Soetamishind- kulumine= vara hind 5. Kinnisvara hindamine võrdlusmeetodiga.- aluseks on võrreldavate kinnisvaraobjektide müügihinnad minevikus
76) Selgita hüpoteeklaenu mõistet Hüpoteeklaen on pikaajaline laen, tavaliselt eluaseme soetamiseks, mille tagatiseks on kinnisasja pant. Vastavalt seadusele peab tagatise väärtus ületama laenusumma vähemalt 1,3 korda. 77) Loetle olulisemaid finantssuhtarve · ROI investeeringu tulusus · ROE omakapitali tulusus · Tasuvuspunkt tegevuskulud + laenuteeninduskulud jagatakse maksimaalse võimaliku kogutuluga · Laenukoormuse kattekordaja tegevustulu jagatud laenuteeninduskuluga · Hüpoteeklaenu teenindamise suhtarv põhiosa + intress + maksud + kindlustus jagatud iga kuu brutosissetulekuga Püsikohustuste suhtarv põhiosa + intressid + maksud + kindlustus + muud püsikohustused jagatud kuu brutosissetulekuga 78) 79)Mis on kinnisvaraarendus? Kinnisvaraarendus - on tegevus, mis parendab olemasolevat kinnisvara ja tõstab selle väärtust. Kinnisvaraarendus
likviidsusest tingitud ebatõhusa turu tõttu (Altmäe, 2015, lk 23). Diskonteeritud rahavoogude leidmiseks on vaja leida vara poolt toodetud rahavoogude põhjal kasutusaja jooksul saadav puhastulu ja vara müümisest saadava tasu nüüdisväärtus CF 1 CF 2 CFn CFmüük V ... n (1 i ) (1 i ) (1 i ) (1 i ) n (3) kus CF - puhas tegevustulu aastas CF müük - rahavoog kinnisvara müügist i - diskontomäär 4 1.1.1 Puhasnüüdisväärtus Puhasnüüdisväärtus (NPV) on erinevatel perioodidel laekuvate ja tasumisele kuuluvate rahasummade nüüdisväärtuste summa (Maire Otsus, Juuli Laanemets, 2013). Üldiselt peetakse puhasnüüdisväärtuse kasutamise puhul plussiks seda, et võtab arvesse raha
turuolukorra analüüsimise keeruliseks ningmille mõjul hinnatakse üürimäärasid küllaltki tihti turu tegelikest tasemetest kõrgemateks. Maaklerid ja üürileandjad ei ole huvitatud soodustuste reklaamimisest avalikkusele, sest uued rentnikud ei pruugi soodustuste saamisest teadlikud olla ning nii jääb üürileandjale suurem vabadus. (Toompark 2003) Efektiivse üürimääraga on seotud ka kinnisvara rent ehk tegevustulu (ing. k. income return), milleks on renditasu, mida rentnikud maksavad ruumide kasutamise eest omanikule/investorile, reaalne tulu. Tegevustulu leitakse, kui efektiivsest ehk laekunud kogutulust lahutatakse tegevuskulud ehk kinnisvara opereerimisega seotud halduskulud. Renditulu on konkreetselt laekunud tulu, mida saab võrrelda aktsiate pealt laekuva dividendituluga. (Kuhlbach, Priske, Lauren 2002, 110) 1.2.Büroohoonete liigitusi
Praktikas on üldjuhul avalikustatud nominaalse üürimäära näitajad, mis muudab turuolukorra analüüsimise keeruliseks ning mille mõjul hinnatakse üürimäärasid küllaltki tihti turu tegelikest tasemetest kõrgemateks. Maaklerid ja üürileandjad ei ole huvitatud soodustuste reklaamimisest avalikkusele, sest uued rentnikud ei pruugi soodustuste saamisest teadlikud olla ning nii jääb üürileandjale suurem vabadus. (Toompark 2003) Netoüüriga on seotud ka kinnisvara rent ehk tegevustulu (ingl. k. income return), milleks on renditasu, mida rentnikud maksavad ruumide kasutamise eest omanikule/investorile. Tegevustulu leitakse, kui netoüürist ehk laekunud kogutulust lahutatakse maha tegevuskulud ehk kinnisvara opereerimisega seotud halduskulud. Renditulu on konkreetselt laekunud tulu, mida saab võrrelda aktsiate pealt laekuva dividendituluga. (Kuhlbach, Priske, Lauren 2002, 110) 1.2. Büroohoonete üldised liigitused
Selle meetodi puhul korrigeeritakse bilansis investeeringute summat sidusettevõtte kasumi (kahjumi) osaga ning vähendatakse investeeringuobjektilt laekunud dividendide osaga. kapitaliseerimine - vara väärtuse leidmine läbi laekuva rahavoo või tulu, kasutades vara omaniku tulunormi või turul antud varade hulgas levinud keskmist tulunormi; saame vara väärtuse, võttes aluseks tema võime genereerida tulu (puhas tegevustulu). kapitaliturg väärtpaberituru osa, kus kaubeldakse pikaajaliste väärtpaberitega, mille kehtivusaeg on üle ühe aasta kartell grupp ettevõtteid, kes lepivad kokku tootmismahtudes ja hindades,. kartellilepingu sõlmimine loob sisuliselt monopoli kassapõhine finantsarvestus - majandustehingute kajastamine vastavalt majandustehinguga seotud raha laekumisele või väljamaksmisele. Kassapõhine
o Maksutulud vs ärikasum Kui palju maksutulusid võtta sõltub inimeste ootustest teenuste suhtes o Kuid segane avalikust eelarvest rahastatakse riiklike tellimuste kaudu ka äri- ja mittetulundussekorit. Hübriidorganisatsioonide rahastamine on suurenenud, ehkki need teenivad ka ärikasumit. Samas teenib riik ka ise tulu tema omandis olevatest firmadest ning rahastab avaliku sektori asutusi osalt tegevustulu kaudu. Raske eristada avalikke ja erakõrgkoole, sest avalik-õiguslikes ka õppemaksud jm Omandi kriteerium o kui palju on riigi omandus ja kui palju eraomandis o segane riik on muutnud äriühinguteks paljud tema omandis olevad ettevõtted ning omab teistes osalust ja kontrolli. Ka on avalik sektor loobunud omandist paljude tugifunktsioonide täitmisel ning ostab neid sisse. Nt. avaliku sektori hooneid renditakse. Liisitakse arvuteid
annaabi.ee 
